房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類(lèi)型，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)常見(jiàn)類(lèi)型的估價(jià)思路及方法的選用簡(jiǎn)述如下：

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類(lèi)房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類(lèi)商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可根據(jù)具體情況采用比較法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類(lèi)房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類(lèi)房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、合作建房等。對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接估價(jià)在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值；

二是先評(píng)估在出讓土地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國(guó)家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額，該數(shù)額應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，抵押房地產(chǎn)所在地沒(méi)有規(guī)定的，可按同類(lèi)房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用比較法（收益法）作為一種方法評(píng)估出房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值；再選用成本法為另一種方法，測(cè)算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

這類(lèi)抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問(wèn)題，估價(jià)方法可選用比較法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門(mén)組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。

對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明（承諾函），存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或比較法。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！