房估知識點(diǎn)：居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價值、抵押價值、租賃價值、征收補(bǔ)償價值等目的而委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

居住房地產(chǎn)估價既有單套或幾套的零散估價，也有整體的估價，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，因此估價人員在對居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)充分了解和分析估價對象的基本事項，遵循相應(yīng)的估價技術(shù)路線，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法進(jìn)行估價。

1.商品房估價的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進(jìn)行估價。在實際估價業(yè)務(wù)中，商品房個體即零散的單套住宅的估價情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價，單套商品房的估價技術(shù)路線比較簡單，因為單套商品房的交易實例很多，可直接通過對交易實例的修正測算出待估對象的價格。在涉及商品住宅征收、商品房預(yù)售定價業(yè)務(wù)時，常常會遇到商品房的整體估價，即整幢或數(shù)幢商品房估價。

由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。

2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)估算估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

關(guān)于書上案例的學(xué)習(xí)：

1.通讀熟悉各個案例。

2.為考試做充足的準(zhǔn)備。

（1）問答題的準(zhǔn)備。如2007年試題，租賃的商業(yè)房地產(chǎn)，問要求委托人提供哪些估價所需的資料？找3個可比實例，主要考慮哪5個因素？

（2）單選題的準(zhǔn)備。如2010年，單選題問抵押面積問題，租金的求取，優(yōu)先受償款的確定，成本法的參數(shù)確定、假設(shè)開發(fā)法的估價前提等。

（3）改錯題。

（4）指錯題。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！