房估知識點：商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線和難點處理

1.商務辦公房地產(chǎn)租金的求取

商務辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營為主，因此租金

的求取是非常重要的工作，與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，商務

房地產(chǎn)租金往往采用比較法獲取，租金的求取應注意以下方面：

（1）租約問題

對商務辦公房地產(chǎn)估價時應詳細了解是否存在合法租約的限制，租金的測算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應根據(jù)租賃合同中有關租金、費用等的約定計算凈收益，租期結束后，應根據(jù)市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用比較法求取待估商務房地產(chǎn)凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。但如果合同租金明顯高于或低于市場租金的，應關注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

（2）租金構成內(nèi)涵問題

商務辦公房地產(chǎn)的租金構成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：①租金中包含物業(yè)管理費；②租金中包含物業(yè)管理費、水電費；③租金中不包含物業(yè)管理費、水電費；④計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積；⑤計租面積按套內(nèi)建筑面積計，不含分攤建筑面積。顯然租金構成內(nèi)涵的差異必然導致租金水平的差異，因此在用比較法求取待估商務房地產(chǎn)租金時，應詳細了解交易實例租金的構成內(nèi)涵，最好選擇具有同一租金構成內(nèi)涵的實例，否則應該進行適當?shù)男拚?

（3）租金的支付方式問題

租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時間價值的差異，必然導致租賃價格的差異。商務房地產(chǎn)租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付；②按季度分期支付；③按年支付；④按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主，因此在用比較法求取待估商務房地產(chǎn)租金時，應詳細了解交易實例的租金支付方式。

（4）地下車庫租金問題

商務辦公房地產(chǎn)的地下車庫往往是采取租賃經(jīng)營，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向訪客提供的臨時租車位，這部分車位占總車位數(shù)的比例會因商務房地產(chǎn)的辦公規(guī)模、租戶類型的不同而不同，如租戶中有部分是政府的對外辦事機構，那么訪客就會較多，臨時租車位比重會相應增多，另一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位。

包月出租的車位租金水平固定，按月收取，這部分的租金測算比較容易。而臨時租車位的租金往往是按小時的時段計，不同的時間段租金水平也不一樣，不同工作時段的利用率也不一樣，如周末的利用率比周工作日的會低很多，同一工作日的高峰時段比非高峰時段的利用率高，因此臨時租車位的租金測算比較復雜，首先應了解不同時段的租金水平；第二了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三、了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測算工作日與非工作日的租金收入。

2.整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

在商務辦公房地產(chǎn)的實際評估中常碰見整層或幾層商務辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務辦公房地產(chǎn)、整幢商務辦公房地產(chǎn)的估價。對于單間或幾間商務辦公房地產(chǎn)的估價相對比較容易，可以直接利用比較法或收益法進行測算；而對于整層、整幢商務辦公房地產(chǎn)的估價相對比較復雜。

一方面是由于市場上整層、整幢轉(zhuǎn)讓及出租的商務辦公房地產(chǎn)市場交易實例比較少，另一方面是整幢商務辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價值的差異性。在實際估價業(yè)務中，會涉及整幢商務辦公房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務辦公房地產(chǎn)的價格，下面主要就整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點的處理進行分析。

（1）單純型商務辦公房地產(chǎn)

單純型商務辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要可以采用比較法、收益法。由于市場上整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的實例比較少，難以通過整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租求取估價對象的價格。但由于單純型商務房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此不管用那種方法，都可以先評估出某一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。

（2）商住型商務辦公房地產(chǎn)

商住型商務辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對商住型商務辦公房地產(chǎn)估價時，首先應區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。

此外對商住型商務辦公房地產(chǎn)估價時，應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應選擇同為商住型的商務辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務辦公房地產(chǎn)交易實例，應考慮進行適當?shù)男拚?

（3）綜合型商務辦公房地產(chǎn)

綜合型商務辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬m2以上，有些可達10萬m2以上，如廣州的中信廣場，建筑面積達23萬m2 ，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達41萬m2 。由于綜合型商務房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點，因此對其估價就比較復雜，為此，應首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營方式、收益能力；根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用比較法和收益法；最后將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢商務辦公房地產(chǎn)的價格。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！