房估知識點：實地查勘、評估方法和技術協(xié)調(diào)

（1）實地查勘要求：房地產(chǎn)估價機構應當對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在評估報告中說明有關情況。

【2014年試題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）擬將正在建設的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價機構（以下簡稱丙機構）進行評估。丙機構經(jīng)調(diào)查得知：該項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預查封1000平方米。經(jīng)批準可預售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預售并辦理了商品房預告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉讓給丁公司。

評估過程中，丙機構應做的工作包括（ ）。

A.進行實地查勘

B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權利情況

C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權證》

D.按照甲公司要求確保抵押物評估價值不低于1億元

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產(chǎn)估價機構應當對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。參見教材P50。

（2）評估方法選用：房屋征收評估應當選用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應當進行適用性分析。可以同時選用兩種（含兩種）以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

（3）評估結果確定：選用多種方法評估時，應對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。房屋征收評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。

（4）技術協(xié)調(diào)要求：同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)估價機構承擔的，應當明確一家房地產(chǎn)估價機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織有關房地產(chǎn)估價機構就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

【2013年試題】同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，只能由一家房地產(chǎn)估價機構承擔。（ ）

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。同一個房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構共同承擔。參見教材P50。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！