收益法又稱收益還原法，是房地產(chǎn)價格評估的一種重要方法，它適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價。收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。在運用收益法評估房地產(chǎn)價格時，資本化率是影響估價結果是否客觀、準確的重要因素，資本化率如果使用不當，盡管只有1％的細微差距，評估出的房地產(chǎn)價格也將會產(chǎn)生極大不同。

　　資本化率確定的幾種方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，資本化率的確定主要有以下幾種方法。

　　1.市場提取法。通過收集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求取資本化率。我們已經(jīng)知道V＝a／r的收益法基本計算公式，在掌握了市場上類似房地產(chǎn)價格及收益后，便不難算出各自的房地產(chǎn)收益率了，再通過平均或更為精確的加權平均，便可以求出市場上類似房地產(chǎn)的投資收益率即資本化率。

　　市場提取法的理論基礎是收益決定價格，對于一項商業(yè)性房地產(chǎn)來說，其年凈收益就是年凈租金收入，a／r實際就是“租售比”，是資本化率的另一種形式。在實際中，估價人員在評估房地產(chǎn)價格時，常常會將“租售比”作為測算一宗房地產(chǎn)價格的重要參考，會在現(xiàn)場查勘某一物業(yè)后根據(jù)租售比初步判斷這物業(yè)大約值多少錢，然后再收集資料進行相應的測算。房地產(chǎn)的價格是由收益率決定的，收益越低，資本化率也應該越低。

　　我們在實際工作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客觀租金，在計算資本化率時需要我們仔細判斷、甄別。同樣市場中很多房地產(chǎn)成交價格也是非正常情況，比如交易中心的部分資料，一些成交價格和市場價格明顯不一致，交易雙方出于各種目的如為了偷稅、逃稅而隱瞞真實價格，申報的成交價格往往低于正常市場價格。因此我們在做評估報告的時候，需要對每一個數(shù)據(jù)都有一個評定修正的過程，使之更趨于合理，而并不是所有的數(shù)據(jù)都能直接采用。

　　2.復合投資收益率法。又稱投資組合法，是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率的一種方法。采用復合投資收益率法計算資本化率，依據(jù)以下理論基礎：一是擁有房地產(chǎn)是持有貨幣的一種形式，二是購買房地產(chǎn)是貨幣持有人的一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益，三是購買房地產(chǎn)的資本來源于銀行抵押貸款和自有資本。在計算房地產(chǎn)資本化率時，首先需要明確兩個數(shù)值，即銀行抵押貸款利息率和自有資本收益率，其次還要明確銀行抵押貸款和自有資本之間的權重。因此本人復合投資收益率法計算資本化率帶有過強的主觀意識性，在實際工作中不建議采用，原因如下：

　　（1）自有資本收益率沒有統(tǒng)一標準，每個人對自己的資本支出都有不同的回報期望值或投資回報率，將不同的自有資本收益率（回報率）作為計算資本化率依據(jù)時，就會帶有明顯的個人主觀意識，缺乏可信性、社會性，也直接影響到資本化率的客觀性。

　?。?）貸款比例即銀行抵押貸款額同自有資本額沒有固定標準，在現(xiàn)實中也是因人而異，選擇不同的貸款額度。

　　因此復合投資收益率法計算資本化率固然有操作上的簡便易行性，但由于缺乏社會性，其結果也會千差萬別，不應該作為計算資本化率的主要方法。

　　3.投資收益率排序插入法。找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象，與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。采用投資收益率排序插入法，通常按以下方式操作：首先通過調(diào)查找出社會上各種類型的投資及其收益率。這些投資包括銀行存款、貸款、國債、股票、債券、保險等等類型。

　　其次將調(diào)查取得的各種投資類型的收益率按一定順序（從高到低或從低到高）排列，制作相應圖表。

　　然后將估價對象房地產(chǎn)的投資與其他投資類型進行比較分析，考慮投資的風險性、流動性、管理難易性及作為資產(chǎn)的安全性，找出類似風險投資類型。

　　最后依據(jù)找出的類似投資類型判斷資本化率相應的取值范圍，確定資本化率。

　　采用投資收益率排序插入法計算資本化率需要估價人員對資本市場有一定的熟悉程度和豐富的實踐經(jīng)驗，并充分了解當?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場，方能求出比較貼切、適合的資本化率。