2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)四：謹(jǐn)慎原則,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)四：謹(jǐn)慎原則，希望對(duì)你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)四：謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。

　　該原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說(shuō)只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過(guò)抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法，但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

　　理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

　　在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)。

　　如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂(lè)觀，保守(或悲觀)和折中判斷或估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求 ：

　　(1)在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

　　(2)在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　　(3)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

　　(4)在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　一句話，就是要高估成本，低估收益，使得評(píng)估結(jié)果偏低。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>