人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章第一節(jié)。

　　第一節(jié)　對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義(熟悉)

　　1.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別

　　客觀合理、令人信服的估價結(jié)果，就需要專業(yè)估價。任何人都可以做的，就是非專業(yè)估價。

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價：由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價活動。

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的五大不同點(diǎn)(考點(diǎn))：

　　①由專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)估價人員完成——前者指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價人員等條件、專門從事房地產(chǎn)估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)、專門從事有關(guān)估價活動的個人。

　?、谔峁I(yè)意見——專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

　?、劬哂泄帕Α獙I(yè)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認(rèn)可或接受。

　　④實(shí)行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。

　?、莩袚?dān)法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

　　【例題·判斷題】某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

　　【例題·多選題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點(diǎn)有(　)。

　　A.是一種專業(yè)意見

　　B.估計價格或價值

　　C.實(shí)行有償服務(wù)

　　D.承擔(dān)法律責(zé)任

　　E.估價作業(yè)日期長

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價：專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價活動。參見教材P2。

　　2.專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

　　是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定的目的(估價目的)，遵循公認(rèn)的原則(估價原則)，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價程序)，依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料(估價依據(jù))，在合理的假設(shè)下(估價假設(shè))，采用科學(xué)的方法(估價方法)，對特定的房地產(chǎn)(估價對象)在特定的時間(價值時點(diǎn))的特定價值或價格(價值類型)進(jìn)行分析測算和判斷，并提供專業(yè)意見(估價結(jié)果)。

　　3.估價與評估的異同

　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

　　房地產(chǎn)估價建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)估值。

　　除了房地產(chǎn)估價以外，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)還可以從事：

　　1)房地產(chǎn)價格和價值分配。如把房地產(chǎn)的總體價值(成交價格或購買價格，包含土地價格和建筑物價格)在其不同部分之間進(jìn)行分配。

　　例如：1)把包含土地和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配;2)采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，然后在各個樓棟、單元、樓層、戶型間分配;3)開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各個宗地間分配;4)高層建筑地價分?jǐn)偟取?/P>

　　2)價值提升評估業(yè)務(wù)(如，對房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

　　3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估)。

　　4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)(如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)評估)。

　　5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

　　這些房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>