2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第十章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　估價(jià)報(bào)告的組成：(八大部分)

　?、俜饷?

　　②致估價(jià)委托人函;

　?、勰夸?

　?、芄纼r(jià)師聲明;

　?、莨纼r(jià)假設(shè)和限制條件;

　?、薰纼r(jià)結(jié)果報(bào)告;

　　⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;

　?、喔郊?。

　　◆估價(jià)報(bào)告使用期限也稱估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。(原則上不超過(guò)1年)

　　◆明確使用期限的意義：超期使用，責(zé)任自負(fù);期內(nèi)使用，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，使用者不當(dāng)使用除外。

　　◆致估價(jià)委托人函落款日，即為估價(jià)報(bào)告出具日期。

　　◆估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限;如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

　　【重點(diǎn)】估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)明。要求有針對(duì)性、簡(jiǎn)明。

　　◆防止三種情況：

　　①隨意編造;

　?、趹?yīng)說(shuō)明的不予以說(shuō)明;

　?、蹮o(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件。

　　◆內(nèi)容包括：

　　(1)一般假設(shè)

　　對(duì)委托人提供的資料，進(jìn)行審慎審核后，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定。

　　(2)未定事項(xiàng)假設(shè)

　　必須的尚未明確或不夠明確的事項(xiàng)(如各種規(guī)劃條件，土地使用性質(zhì)、容積率等)，做合理的、最可能的假定。(不明確)

　　(3)背離事實(shí)假設(shè)

　　因估價(jià)目的的特殊需要，交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況不一致的合理假定。如國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封的情況;司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素等。(有，當(dāng)作沒有)

　　(4)不相一致假設(shè)

　　用途(實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等)之間的不一致、權(quán)利人(房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等)之間的不一致、估價(jià)對(duì)象名稱上的不一致;對(duì)用途、權(quán)利人和名稱做的合理假定。(各種不一致)

　　(5)依據(jù)不足假設(shè)

　　對(duì)缺少資料的說(shuō)明及對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況的合理假定。(缺少依據(jù))

　　背離事實(shí)和不相一致，這兩個(gè)假定是容易混淆的。

　　(重要考點(diǎn))

　　◆估價(jià)報(bào)告的使用限制應(yīng)該說(shuō)明：報(bào)告用途、使用者、使用期限(出具日后不超過(guò)1年)和在使用中要注意的其他事項(xiàng)。超期使用的責(zé)任由使用者承擔(dān);使用期限內(nèi)的責(zé)任由估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)。

　　【重點(diǎn)】估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告

　　◆結(jié)果報(bào)告：估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地勘查期、估價(jià)作業(yè)期、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。(篇幅較短)

　　◆技術(shù)報(bào)告：估價(jià)對(duì)象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析(市場(chǎng)背景分析)、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定。(篇幅較長(zhǎng))