2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　凈收益測算應注意的問題(熟悉)

　　(1)有形收益和無形收益

　　◆有形收益是估價對象帶來的直接貨幣收益;

　　◆無形收益是估價對象帶來的間接利益;

　　在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。

　　◆無形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時予以考慮，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復計算無形收益。

　　(2)實際收益和客觀收益

　　◆實際收益是估價對象實際獲得的收益，一般不能直接用于估價。

　　◆客觀收益是估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或實際收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價。

　　【重點】租約的限制

　　評估出租人權益價值，租賃期間應采用合同租金;租賃期間屆滿后和未出租部分，應采用市場租金。

　　記憶：

　　租賃期內(nèi)——合同租金

　　租賃期外——市場租金

　　【重點】承租人權益價值評估

　　收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。承租人權益價值評估是這種方法的典型運用。承租人權益價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權益就有價值;反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權益就是負價值。

　　有租約限制下的價值

　　=無租約限制下的價值-承租人權益價值

　　(3)樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　◆求取凈收益實際上是預測未來的凈收益。預測由于面臨不確定性，存在三種狀態(tài)，樂觀估計、保守估計、最可能(或折中)估計。

　　◆在實際估價中，不僅客觀上可能存在上述三種估計，而且可能會為故意高估估價對象價值而對凈收益作出過高的估計，或者為故意低估估價對象價值而對凈收益作出過低的估計。

　　◆為避免出現(xiàn)這種情況，應要求估價師同時給出未來凈收益的三種估計值：較樂觀的估計值、較保守的估計值、最可能的估計值。

　?、僭u估抵押價值因遵守謹慎原則應選用較保守的估計值。

　?、谠u估投資價值，因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值。

　?、燮渌康牡墓纼r一般應選用最可能的估計值。

　　(4)重置提撥款的扣除方式