2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第七章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　　

　　分解法—物質(zhì)折舊

　　先把建筑物折舊分成：物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，分別測(cè)算，再加總求取建筑物折舊。

　　把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

　　◆可修復(fù)的物質(zhì)折舊，折舊就是修復(fù)成本。

　　折舊額=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)采用合理的修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　修復(fù)的條件：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值(修復(fù)增值)。

　　注意區(qū)分估價(jià)前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開(kāi)發(fā)前提，參見(jiàn)第4章，最高最佳利用原則的內(nèi)容。

　　◆不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期。

　　對(duì)于短壽命項(xiàng)目(修復(fù)項(xiàng)目剩余壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，常見(jiàn)于設(shè)備、裝修等)，根據(jù)重新購(gòu)建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。

　　對(duì)于長(zhǎng)壽命項(xiàng)目(修復(fù)項(xiàng)目剩余壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，常見(jiàn)于建筑物)，根據(jù)建筑物的重新購(gòu)建成本減去各個(gè)可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本和短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額(合并計(jì)算)。