2019房地產估價師《理論與方法》考點三：房地產價格影響因素之房地產自身因素，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《理論與方法》考點三：房地產價格影響因素之房地產自身因素，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產估價師《理論與方法》考點三：房地產價格影響因素之房地產自身因素

　　第四節(jié) 房地產價格影響因素

　　房地產自身因素：

　　房地產自身狀況的好壞直接關系到價格高低。房地產自身因素又可分為實物因素、權益因素和區(qū)位因素三類。

　　一、房地產實物因素(與第二章對房地產的描述是一致的)

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　面積過小而不利于利用的土地，單價較低。

　　但面積過小的土地與相鄰土地合并后會大大提高相鄰土地的利用價值。

　　土地面積如果過大，單價也可能較低。面積較大，總價高，會減少潛在購買者數量。面積過大的土地在利用時需要拿出較多的土地用于道路等基礎設施和公共服務設施建設，會減少可利用的土地面積。

　　土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經濟解釋)

　　例如，某個地區(qū)的房地產市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單價會高于較小面積土地的單價。相反，如果該地區(qū)的房地產市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價會低于較小面積土地的單價。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。

　　形狀不規(guī)則的土地相對于形狀規(guī)則的土地來說，其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。

　　土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，說明了土地形狀對地價的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發(fā)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高;高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產的價格一般高于地勢低的房地產的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

　　4.地質

　　地質狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

　　對城市建設用地，地基(工程地質)狀況對地價的影響較大。

　　對于建設用地來說，一般情況下，地質堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高;反之，地價則低。

　　地基(工程地質)狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高;相反，則地價低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。(武漢的毒地事件)

　　6.土地開發(fā)程度

　　熟地的價格要高于生地的價格;“七通一平”土地的價格高于“五通一平”土地的價格;“五通一平”土地的價格高于“三通一平”土地的價格。

　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數、高度等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性等，對房地產價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其單價。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

　　層高或室內凈高對房地產價值的影響。層高或室內凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內凈高過高會增加造價，還會增加能耗，從而會降低房地產價值(功能過剩的折舊)。

　　2.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，其價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。如鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構的建筑物，價值一般是從高到低。不同結構的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上。

　　3.設施設備

　　一般地說，設施設備齊全、完好的，價值會高;反之，價值會低。

　　4.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修情況，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類，其價格一般是從高到低。

　　5.空間布局

　　空間布局關系到建筑物的使用，對房地產價值有較大的影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價值就高;反之，價值就低。尤其是住宅，平面設計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。

　　6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照

　　通風、采光、日照既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質。

　　7.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格會高;反之，單調、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會讓人產生不好的聯(lián)想，則價格會低。

　　8.新舊程度

　　建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

　　二、房地產權益因素

　　房地產是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。對房地產的利用，必須進行限制。

　　對房地產利用的限制可歸納為3個方面：

　　(一)房地產權利及其行使的限制

　　擁有的房地產權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰。

　　以共有房地產為例，如果共有人較多，對于房地產的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。

　　(二)房地產使用管制

　　使用管制主要指：農用地轉用為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　　就規(guī)定用途來看，居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途對土地位置等的要求不同;反過來，在土地位置等一定的情況下，規(guī)定用途(例如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現得特別明顯：

　　在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現有的農業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。(變性)

　　容積率的高低對地價也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金水平等費用水平的一定比例(如1/3)補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

　　(三)相鄰關系的限制

　　相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，相鄰關系的存在對房地產價格有影響。

　　應當為相鄰權利人提供的必要便利(3項便利)

　　①用水、排水提供必要便利(給排水);

　　②通行的便利;

　?、蹖ο噜徣艘蚪ㄔ臁⑿蘅樈ㄖ镆约颁佋O管線提供便利。

　　不得損害相鄰人的以下權利(3項義務)

　　①不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照;

　?、诓坏眠`反國家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質;

　　③挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產的安全。

　　三、房地產區(qū)位因素

　　區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。

　　房地產區(qū)位的優(yōu)劣，直接關系到房地產所有者或使用者的經濟收益、生活便利或者社會影響。因此，房地產的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。

　　居住房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內又可保證一定的生活私密性。

　　商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。

　　辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。

　　工業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產業(yè)的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。(工業(yè)區(qū)位論，有原材料指向，市場指向等)

　　(一)位置：

　　1.方位——分析一宗房地產的方位，首先是看該房地產在某個較大區(qū)域(如城市)中的位置，其次是看該房地產在某個較小區(qū)域中的位置。如“山之陽，水之北”。

　　2.與相關場所的距離。距離是衡量房地產區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標。一宗房地產與其相關的主要場所的距離，對其價格有較大的影響。

　　衡量距離的指標(4指標)：

　　空間直線距離：(無意義)

　　交通路線距離：通過道路等來連接的距離，有時受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但通達性可能不好，特別是在時間對人們越來越寶貴的情況下。

　　交通時間距離：從理論上講更為科學，但在實際中往往被誤用而產生誤導，原因主要是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間。應采用該房地產有代表性的使用者適用的交通工具和出行時段來測算。另外，有些房地產雖然來往所需的交通時間較短，但要經過較高收費的道路或橋梁、隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時間，但可能并不經濟。

　　經濟距離：把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

　　3.臨街狀況

　　一般來說，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產則相反。

　　商業(yè)用途房地產的臨街狀況主要有：一面臨街;前后兩面臨街;街角地;長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街。“金角銀邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產的臨街狀況不同，價值會有所不同，甚至有很大差異。(聯(lián)系第十一章路線價法相關內容)

　　4.朝向

　　對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照;中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(荷蘭則是東西朝向)

　　5.樓層

　　樓層影響到通達性、通風、采光、日照、視野、景觀、空氣質量、安寧程度、安全、室內溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權。底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權等(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實物因素。)

　　住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層最優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價格或租金最高，其他層一般不到一層的60%。

　　(二)交通

　　交通可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等。

　　開辟新的交通線路，如新建道路、通公共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點周圍地區(qū)的交通條件，一般會使這些地區(qū)的房地產升值。

　　某些房地產所處的位置看起來交通方便，實際上交通并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。

　　對房地產價格有影響的交通管制，主要有限制車輛通行、實行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。

　　交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。

　　實行某種交通管制，對某類房地產來說，可能會降低其價值，但對于另一類房地產來說則可能會提高其價值。例如，在住宅區(qū)內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高其價值。

　　(這種具有雙重可能的情況，一般不會命題，要出也在判斷中，所以不重要)

　　(三)外部配套設施

　　外部配套設施完備，中小學(學區(qū)房)、醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所等。(注意與實物因素中的內部設施的區(qū)分)

　　(四)周圍環(huán)境

　　1.大氣環(huán)境：空氣質量的好壞關系人體健康。房地產所處地區(qū)的空氣中是否有難聞的氣味、有毒有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等都可能造成空氣污染，凡接近這些地方的房地產，價格通常較低。(全國的霧霾天氣，PM2.5指數進入民眾日常生活視野，河北等高污染城市，可能會有更多的人逃離)

　　2.水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大的影響。

　　3.聲覺環(huán)境：交通運輸工具(如汽車、火車、飛機、船舶)、社會人群活動(如農貿市場、中小學、游樂場、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲)、工廠等，都可能產生噪聲，會干擾人們休息、工作和學習。對住宅、辦公、旅館、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。

　　4.視覺環(huán)境：房地產周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。

　　5.衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產價格也有影響。

　　6.人文環(huán)境：人文環(huán)境包括該房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰房地產的利用狀況等。聲譽好、居民素質高、生命財產均安全地區(qū)的房地產價格必然高于其他地區(qū)的房地產價格。

　　此外，房地產所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境狀況，它們的高低或大小對房地產價格也有影響。

　　總結：本節(jié)的考點，主要集中于對三類自身因素的區(qū)別。

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