2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的特性,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的特性，希望對(duì)你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的特性

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日摺⑸鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

　　房地產(chǎn)無(wú)法從價(jià)格較低地區(qū)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。

　　二、獨(dú)一無(wú)二(掌握)

　　獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

　　盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

　　三、壽命長(zhǎng)久(熟悉)

　　壽命長(zhǎng)久特性也稱為耐久性，對(duì)土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。

　　由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。

　　從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

　　四、供給有限(熟悉)

　　滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

　　原因：

　　■土地總量不可增加;

　　■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。

　　五、價(jià)值較大(熟悉)

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。

　　因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評(píng)估等專業(yè)服務(wù)。

　　六、用途多樣(熟悉)

　　用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，這一特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。

　　土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、外部配套設(shè)施等的完善，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途。

　　用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：

　　政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題(最高最佳使用原則)

　　七、相互影響(熟悉)

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。

　　房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。

　　外部性：

　　正外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。如：墻內(nèi)開(kāi)花墻外香

　　負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。

　　如：工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車駕駛者可能并沒(méi)有因此向受害者支付補(bǔ)償費(fèi)。

　　八、易受限制(熟悉)

　　政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：

　　管制權(quán)——直接對(duì)房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)設(shè)施等。

　　征稅權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)征稅。

　　征收權(quán)——為了公共利益而征收。

　　充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下，可無(wú)償收回房地產(chǎn)。

　　易受限制還表現(xiàn)為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。

　　九、難以變現(xiàn)

　　難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。

　　變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

　　凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng);反之，稱為變現(xiàn)能力弱。

　　房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買(mǎi)者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

　　不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力會(huì)有所不同。

　　影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有(七項(xiàng))：

　?、僭撟诜康禺a(chǎn)的通用性。

　?、谠撟诜康禺a(chǎn)的獨(dú)立使用性。

　?、墼撟诜康禺a(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。

　?、茉撟诜康禺a(chǎn)的價(jià)值大小。反比關(guān)系。

　　⑤該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。

　　⑥該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。

　　⑦該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

　　結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理解性記憶

　　廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的;郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。參見(jiàn)教材P65。

　　提示：這種題目，可以結(jié)合我們的生活常識(shí)，對(duì)照理論，進(jìn)行分析。

　　十、保值增值

　　房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加，即自然增值。(常見(jiàn)考點(diǎn))

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：

　?、俜康禺a(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等;——投資增值

　?、谕獠拷?jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

　?、坌枨笤黾訉?dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

　?、芊康禺a(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率?！匀辉鲋?/P>

　　⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲;——房地產(chǎn)保值

　　引起房地產(chǎn)自然增值的原因：外部性、稀缺性、管制改變。(記憶竅門(mén)：歪吸管)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>