2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章第二節(jié)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章第二節(jié)，希望對(duì)各位有所幫助。

　　第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

　　第二節(jié)房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　也稱(chēng)為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

　　房地產(chǎn)無(wú)法從價(jià)格較低地區(qū)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。

　　【例題】任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨(dú)一無(wú)二

　　D.不可移動(dòng)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不可移動(dòng)。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。這里A是個(gè)具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，所以使用受限。如果是多選題，A也說(shuō)得過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有D是正確答案。參見(jiàn)教材P59。

　　二、獨(dú)一無(wú)二(掌握)

　　獨(dú)一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

　　盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

　　【例題】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了(　)。

　　A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

　　E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。此外，盡管有樣板房、樣板間、沙盤(pán)、售樓書(shū)、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘。參見(jiàn)教材P59。

　　三、壽命長(zhǎng)久(熟悉)

　　壽命長(zhǎng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對(duì)土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。

　　由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。

　　從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

　　四、供給有限(熟悉)

　　滿(mǎn)足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

　　原因：

　　■土地總量不可增加;

　　■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。

　　【例題】房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

　　A.土地總量有限

　　B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

　　C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

　　D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由土地的不可移動(dòng)造成。參見(jiàn)教材P61。

　　五、價(jià)值較大(熟悉)

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。

　　因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢(xún)和評(píng)估等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　六、用途多樣(熟悉)

　　用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，這一特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。

　　土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、外部配套設(shè)施等的完善，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途。

　　用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：

　　政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題(最高最佳使用原則)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>