房產(chǎn)估價師證書的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點三：房地產(chǎn)價格影響因素之概述，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點三：房地產(chǎn)價格影響因素之概述

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素

　　地產(chǎn)價格影響因素概述：

　　一、對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識

　　房地產(chǎn)價格影響因素眾多，且難以準確量化它們的影響。8點認識：

　　(1)不同的影響因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的方向不盡相同。

　　(2)不同的影響因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導致房地產(chǎn)價格變動的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。

　　(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系不盡相同。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，如圖4-1(a)所示。有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，在另一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格，如圖4-1(b)所示。有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，如圖4-1(c)所示。

　　圖4-1　不同影響因素與價格之間的關系

　　修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對外交通，方便了居民出行，會提高該居住區(qū)住宅的價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區(qū)住宅的價格。

　　至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質等情況。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對該居住區(qū)的住宅價格只有負面影響，沒有正面作用。(影響的雙重性)

　　(4)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有的則與時間有關。(時滯)。

　　(5)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度非一成不變。

　　(6)同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。

　　(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。

　　(8)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可用數(shù)學公式或模型來量化，有的則難以用數(shù)學公式或模型來量化。

　　房地產(chǎn)估價必須依靠科學的估價理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的;估價需要定性分析與定量分析相結合，測算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素為基礎，測算結果往往還需要通過對房地產(chǎn)價格影響因素做綜合分析后，再做適當調整才能作為最終的估價結果;定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎，二者相輔相成。

　　在實際估價中，應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學、精確。只有當影響因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。

　　【例題】在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識。有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度非一成不變。注意題干中“可能”的字樣。參見教材P121。

　　二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類

　　第一種分類體系

　　一般因素，對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、利率、匯率等。

　　區(qū)域因素，對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，如城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。

　　個別因素，僅對特定房地產(chǎn)的價格有影響的因素。主要是自身因素，如區(qū)位、用途、規(guī)模等。

　　第二種分類體系

　　房地產(chǎn)自身因素：房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。

　　外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>