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　　2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點三：房屋征收估價

　　第三節(jié) 房屋征收估價

　　一、房屋征收補償內(nèi)涵

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第590號)規(guī)定：為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予公平補償。

　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　房屋征收補償包括：

　　1.被征收房屋價值的補償;

　　2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　二、房屋征收估價特點

　　房屋征收估價不同于一般房地產(chǎn)的市場價格估價，其估價特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)估價數(shù)量大

　　房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋征收。由于征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來的征收估價數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

　　(二)涉及面廣，社會影響大

　　征收房屋既有居民個人房屋，也有機關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，征收不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數(shù)城市居民的最大財產(chǎn)。因此，城市房屋征收估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。

　　(三)估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　相對于其他目的的估價，征收估價的對象比較復(fù)雜，一個征收項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護，會出現(xiàn)不同的意見，導(dǎo)致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

　　(四)補償價格關(guān)聯(lián)性強

　　就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的征收補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的征收補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的征收補償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

　　三、房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定

　　(一)房屋征收估價對象范圍

　　征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑 。被征收房屋價值估價不得遺漏、虛構(gòu)估價對象。

　　房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況 。調(diào)査結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準 。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行估價。

　　(二)房屋征收估價的目的

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價目的應(yīng)當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，估價被征收房屋的價值”。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價目的應(yīng)當表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，估價產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

　　(三)房屋征收估價的時點

　　被征收房屋價值價值時點為房屋征收決定公告之日。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值價值時點應(yīng)當與被征收房屋價值價值時點一致。

　　(四)房屋征收估價的價值內(nèi)涵

　　1.房屋征收估價的價值內(nèi)涵為：被征收房屋價值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。

　　不考慮租賃因素的影響是估價無租約限制價值;不考慮抵押、查封因素的影響是估價價值中不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價的價值內(nèi)涵為市場價值 ，即指估價對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但政府對估價對象定價有特別規(guī)定的除外。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價，應(yīng)符合：

　　1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值;

　　2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)房屋征收估價的用途

　　被征收房屋的用途應(yīng)當按照房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級人民政府提供的認定、處理結(jié)果確定。

　　被征收范圍內(nèi)有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進行認定、處理，并將認定、處理結(jié)果書面提供給受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

　　(六)房屋征收估價標準

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　類似房地產(chǎn)是指與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)征收估價，應(yīng)區(qū)分國有土地上房屋征收估價和集體土地征收估價。

　　國有土地上房屋征收估價，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價值估價、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值估價、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價、因征收房屋造成的搬遷費用估價、因征收房屋造成的臨時安置費用估價、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失估價等。

　　當被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行估價確定時，所估價的被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值，并應(yīng)在被征收房屋價值估價報告中作出特別說明。

　　(七)房屋征收估價影響因素

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

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