2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：居住房地產(chǎn)估價(jià),房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對(duì)知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：居住房地產(chǎn)估價(jià)，希望對(duì)你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　(一)居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　3.不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　我國(guó)居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的(扣除出讓金問(wèn)題)，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。

　　(二)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　(1)位置。(2)交通條件。(3)生活服務(wù)設(shè)施。(4)教育配套設(shè)施。(5)環(huán)境質(zhì)量。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)。(2)設(shè)施與設(shè)備。(3)建筑質(zhì)量。(4)裝修。

　　(二)居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法(在建住宅)等。

　　1.市場(chǎng)法

　　由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的估價(jià)方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，遵循謹(jǐn)慎估價(jià)原則，會(huì)選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)和在建工程估價(jià)往往也選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法

　　對(duì)于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　在建的住宅工程可以用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

　　(三)居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.商品房估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對(duì)于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象，選取與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類(lèi)比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶(hù)型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

　　2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線與商品房類(lèi)似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不包含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>