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商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線

2014-07-28 10:44  來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理  字體:  打印 收藏

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  商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理:

  收益法估價(jià)的技術(shù)路線有兩種:一種是出租情形,首先確定由商業(yè)房地產(chǎn)本身所帶來(lái)的凈收益(租約內(nèi)用租約租金,租約外用市場(chǎng)租金,用有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到凈收益),再確定合適的報(bào)酬率,選用適當(dāng)?shù)氖找娣ü?,?jì)算出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格;第二種是營(yíng)業(yè)情形,首先,由經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入,即凈收益,再確定合適的報(bào)酬率,選用適當(dāng)?shù)氖找娣ü?,?jì)算出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。

  難點(diǎn)是計(jì)算凈收益和確定合適的報(bào)酬率。尤其需要注意的是在出租情形下扣除的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用只包含“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用”;而在營(yíng)業(yè)情形下扣除的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不僅包含“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用”,還包含“歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益”(如正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和借貸資金的利息)。

  市場(chǎng)法、成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的技術(shù)路線與居住房地產(chǎn)估價(jià)類似。

責(zé)任編輯:芊墨

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