2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：旅館房地產(chǎn)估價(jià)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：旅館房地產(chǎn)估價(jià)，希望對(duì)各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　(1)轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。(2)功能多樣。(3)一次性投資大、投資回收期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。

　　(4)價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　1.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　(1)交通條件。(2)周圍環(huán)境。

　　2.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：

　　(1)設(shè)備設(shè)施和用具。(2)經(jīng)營管理。

　　(三)旅館房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。

　　旅館房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　　2.市場(chǎng)法。

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會(huì)有較多的類似交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房價(jià)格、其他功能用房(娛樂、會(huì)議室等)租金或收入的估算。

　　(四)旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　　1.客房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的客房收益主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，通過調(diào)查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。

　　2.商場(chǎng)收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的一、二層設(shè)有商場(chǎng)，一般采用出租經(jīng)營，其收益的測(cè)算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計(jì)算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

　　3.餐飲收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求取;自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費(fèi)水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺(tái)位數(shù)量來求取。

　　4.商務(wù)與會(huì)議室收益的測(cè)算。星級(jí)酒店商務(wù)與會(huì)議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等資料進(jìn)行測(cè)算。

　　5.娛樂與健身用房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求取;自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等客觀數(shù)據(jù)資料來求取。

　　(二)星級(jí)酒店凈收益的求取

　　星級(jí)酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲得長期收益的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)營管理水平高低、設(shè)施配套程度、酒店的信譽(yù)程度等諸多因素形成無形價(jià)值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價(jià)值之中。如何測(cè)算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點(diǎn)之一。運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>