2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：前期工作，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：前期工作，希望對(duì)各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：前期工作

　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　第三節(jié) 前期工作

　　當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前，開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購買土地使用權(quán)。

　　一、獲取土地

　　當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，實(shí)施過程的第一步是獲取土地。

　　㈠土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開發(fā)

　　土地儲(chǔ)備：指市縣國(guó)土部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。建立目的：加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力。

　　土地儲(chǔ)備的范圍：依法收回的國(guó)有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一級(jí)開發(fā)：指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公眾配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件活動(dòng)。

　　土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)模式的建立，推動(dòng)了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場(chǎng)建設(shè)，對(duì)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。

　?、娅@取土地的途徑

　　1.土地使用權(quán)出讓。從02年7月1日開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。07年9月修訂形成了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。②拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。③掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。④協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該方式僅當(dāng)依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

　　2. 土地使用權(quán)劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地時(shí)，逐步開始采用以未來租售價(jià)格不標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。

　　3. 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協(xié)議方式獲得，采用國(guó)有出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，對(duì)原劃撥國(guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

　　4. 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

　　二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

　?、逋恋爻鲎屵^程中的規(guī)劃管理

　　出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)制定控規(guī)。出讓的地塊，須具有規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。附圖包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件;線要素控制圖，包括地塊范圍控制線(紫線)、道路控制線(紅線)、綠化控制線(綠線)、水體控制線(藍(lán)線)和允許建筑建造線(黃線)。

　　《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖，是出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須持有附具規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

　　㈡房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理 5階段

　　開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　　開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。kfs須持發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、建設(shè)單位申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項(xiàng)目意向位置的1/2000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向規(guī)劃部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由規(guī)劃部門審核后向土地部門等發(fā)征詢意見表。kfs持土地部門填好的征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)土地部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)規(guī)劃部門審核后，由規(guī)劃部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　　申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。持發(fā)改委批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國(guó)有土地時(shí)，需持土地部門的拆遷安置意見)、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。審核頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。kfs需持計(jì)委批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、kfs對(duì)擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2000，其中1份畫出用地范圍)和設(shè)計(jì)單位提供的控規(guī)方案及其他相關(guān)資料。向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門審核下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書規(guī)定：征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。

　　設(shè)計(jì)方案審批階段。kfs持含有2個(gè)以上設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中1份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關(guān)資料，向規(guī)劃部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，規(guī)劃部門協(xié)同有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，kfs根據(jù)審查意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)審批。規(guī)劃部門審批通過后，簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”。

　　申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。kfs需持由建設(shè)部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，規(guī)劃部門主持召開市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　三、建設(shè)工程招標(biāo)

　?、彘_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式——公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)(選擇性招標(biāo))

　　公開招標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)：kfs可選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，促使承包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。適用：工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)：被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3～10個(gè)之間。優(yōu)點(diǎn)：kfs可節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，提高招標(biāo)工作效率，節(jié)省時(shí)間。適用：那些工程性質(zhì)較特殊、要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目，或是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。

　?、嬲袠?biāo)機(jī)構(gòu)

　　招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力，可自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)部門備案;不具備自行招標(biāo)能力，可委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)。整個(gè)招標(biāo)過程的活動(dòng)均由招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)組織。

　　招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)：①確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍。宜用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。②確定承包方式和承包內(nèi)容：確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。③確定標(biāo)底。④決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。

　　招標(biāo)中的日常事務(wù)工作：①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函;②編制和發(fā)送招標(biāo)文件;③編制標(biāo)底;④審查投標(biāo)者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密;⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評(píng)標(biāo);⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　招標(biāo)工作小組組成人 員：①?zèng)Q策人員：kfs本身或其授權(quán)代表。②專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)專家：建筑師，結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師等。負(fù)責(zé)向kfs或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。③助理人員：決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計(jì)算、繪圖等工作人員。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>