2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

地租理論及地租的測算

1.地租的含義（熟悉）

狹義，指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。

廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。是土地生產(chǎn)要素的報(bào)酬。扣除了土地之外的其他生產(chǎn)要素的報(bào)酬的剩余。

2.地租現(xiàn)象（了解）

農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值是按照最劣等地的平均成產(chǎn)成本、最遠(yuǎn)區(qū)位的運(yùn)輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地，其平均生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本都低于最劣等地，成本的差價(jià)，就形成了級差地租。

3.地租理論的簡要回顧（了解）

（1）威廉·配第：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本。

（2）理查德·坎蒂?。旱刈猓睫r(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤。

（3）亞當(dāng)·斯密：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)普通利潤。

（4）詹姆斯·安德森：地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報(bào)酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價(jià)格，而是產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。

（5）大衛(wèi)·李嘉圖：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)平均利潤。

（6）馬爾薩斯：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率。

（7）約翰·馮·杜能：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)平均利潤－投資的利息。

（8）馬克思：地租＝產(chǎn)品市場價(jià)格－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息。

（9）其他。

4.地租的測算（熟悉）

（1）計(jì)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。

說明：

公式中的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。

（2）土地是在最佳用途下利用的--競標(biāo)地租理論。

（3）土地是在最佳集約度下利用的--馬克思級差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

（4）銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。

（5）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價(jià)格為P，則市場價(jià)格＝PQ。

實(shí)際測算地租的具體方法4種：

--從房租中分離出地租

地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤。

--由地價(jià)求出地租，地租＝地價(jià)×資本化率。

--采用比較法求出地租。

--采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。