2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述，希望對(duì)各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。它是求得估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為動(dòng)態(tài)分析法;

　　將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為靜態(tài)分析法。

　　本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益(從靜態(tài)分析法來(lái)看，具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額，簡(jiǎn)稱剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)(熟悉)

　　理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理 (一次性的剩余價(jià)格)

　　表現(xiàn)形式——評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法主要區(qū)別：

　　成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　起點(diǎn)和終點(diǎn)(已知和未知)是相反的

　　3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象 (掌握)

　　適用對(duì)象，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力 并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)。

　　具體包括：可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

　　不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的項(xiàng)目：應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);如仍需要估價(jià)，一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示。

　　除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區(qū)別：

　　在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上(公允的、客觀的)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值：

　　①測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格，可用于參與招標(biāo)或者拍賣，競(jìng)投政府出讓地時(shí)作為最高報(bào)價(jià)

　?、跍y(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)，每種報(bào)價(jià)，會(huì)對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)期利潤(rùn)

　　③測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件 (掌握)

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)(兩要點(diǎn))

　?、偈欠窀鶕?jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。

　　②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　外部條件——假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用需要良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面)

　?、俳y(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　?、诿骼省⒎€(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策

　?、廴妗⑦B續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)

　　5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

　　8個(gè)步驟：

　?、龠x擇具體估價(jià)方法;

　　②選擇估價(jià)前提;

　?、圻x取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;

　?、軠y(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;

　　⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要開(kāi)支;

　?、逌y(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;

　?、叽_定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);

　?、嘤?jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>