房估知識點：估價方法適用性分析

估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，根據估價對象的特點和實際狀況，采用如下方法進行評估：

1.根據估價人員掌握的資料，考慮到該估價對象為營業(yè)性房地產，可以產生收益，所以選用收益法作為第一種估價方法。所謂收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人員搜集估價對象收入和費用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當的報酬率及適宜的計算公式，求出估價對象的收益價格。

2.根據《房地產估價規(guī)范》中的規(guī)定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，在同一供求圈內與估價對象類似的房地產市場交易量較少，所以選取成本法為第二種估價方法。根據估價人員搜集有關土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，測算重新購建價格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價格加上建筑物的重新購建價格再減去建筑物的折舊，求出估價對象的成本價值。

3.對上述兩種方法所得結果進行綜合，確定最終的估價結果。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！