房估知識(shí)點(diǎn)：估價(jià)報(bào)告的組成

①封面；

②致估價(jià)委托人函；

③目錄；

④估價(jià)師聲明；

⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；

⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

⑧附件。

重點(diǎn)--估價(jià)報(bào)告使用期限（原則上不超過1年）

明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義：

超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)（超期使用，責(zé)任自負(fù)）；

在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

概念：

估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。

致估價(jià)委托人函落款日，即為估價(jià)報(bào)告出具日期。

估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限；如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

【重點(diǎn)】估價(jià)的假設(shè)和限制條件

估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明。在說明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對性并盡量簡明。

防止三種情況：

①隨意編造假設(shè)和限制條件；

②應(yīng)說明的假設(shè)和限制條件不予以說明；

③無針對性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。

內(nèi)容包括：

（1）一般假設(shè)；對委托人提供的資料，進(jìn)行審慎審核后，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未核實(shí)的情況下，對其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整做合理假定。

（2）未定事項(xiàng)假設(shè)；必須明確的但是尚未明確的或不夠明確的事項(xiàng)（如土地使用性質(zhì)、容積率等），做最合理、最可能的假定。

（3）背離事實(shí)假設(shè)；因估價(jià)目的的特殊需要，交易條件設(shè)定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評估時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押的情況；司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)和查封因素等。

（4）不相一致假設(shè)；用途（實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等）之間的不一致、權(quán)利人（房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等）之間的不一致、估價(jià)對象名稱上的不一致；對用途、權(quán)利和名稱做的合理假定。

（5）依據(jù)不足假設(shè)：對缺少資料的說明及對估價(jià)對象權(quán)屬狀況的合理假定。

背離事實(shí)和不相一致，這兩個(gè)假定是容易混淆的。（重要考點(diǎn)）

【多選題】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（ ）。

A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明。在說明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對性并盡量簡明。要防止以下三種情況出現(xiàn)：隨意編造假設(shè)和限制條件；應(yīng)說明的假設(shè)和限制條件不予以說明；無針對性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。參見教材P411。

估價(jià)報(bào)告的使用限制應(yīng)該說明：報(bào)告用途、使用者、使用期限（出具日后不超過1年）和在使用中要注意的其他事項(xiàng)。超期使用的責(zé)任由使用者承擔(dān)；使用期限內(nèi)的責(zé)任由估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)。

【重點(diǎn)】估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告

結(jié)果報(bào)告：估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地勘查期、估價(jià)作業(yè)期、其他需要說明的事項(xiàng)。（篇幅較短）

技術(shù)報(bào)告：估價(jià)對象描述與分析、市場背景描述與分析（市場背景分析）、估價(jià)對象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過程、估價(jià)結(jié)果確定、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！