房估知識(shí)點(diǎn)：成本法估價(jià)需要具備的條件

條件：自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

運(yùn)用成本法注意3個(gè)問(wèn)題：

（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是某個(gè)單位和個(gè)人的實(shí)際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開(kāi)發(fā)時(shí)大多數(shù)單位和個(gè)人的一般花費(fèi)。

（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論誰(shuí)建造該商場(chǎng)都需要花那么多費(fèi)用，但該商場(chǎng)也不會(huì)有那么高的價(jià)值。

（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。

5.成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉）

運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：

①選擇具體估價(jià)路徑；

②測(cè)算重置成本或重建成本；

③測(cè)算折舊；

④計(jì)算成本價(jià)值。

【例題】成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。局部也可以采用。如果評(píng)估局部，可以先根據(jù)總體，測(cè)算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。參見(jiàn)教材P271。

【例題】某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（ ）

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。成本法估價(jià)時(shí)需要注意下列3個(gè)問(wèn)題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng)AB中肯定只有1個(gè)正確選項(xiàng)。選項(xiàng)E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原則。參見(jiàn)教材P272。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！