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1.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別

客觀合理、令人信服的估價結(jié)果，就需要專業(yè)估價。任何人都可以做的，就是非專業(yè)估價。

專業(yè)房地產(chǎn)估價：由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價活動。

專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的五大不同點（考點）：

①由專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)估價人員完成——前者指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價人員等條件、專門從事房地產(chǎn)估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知識和經(jīng)驗、專門從事有關(guān)估價活動的個人。

②提供專業(yè)意見——專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

③具有公信力——專業(yè)估價機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認(rèn)可或接受。

④實行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

⑤承擔(dān)法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

【例題判斷題】某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）

“正確答案”×

“答案解析”本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2.

【例題多選題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。

A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長

“正確答案”ACD

“答案解析”本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價：專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價活動。參見教材P2.

2.專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定的目的（估價目的），遵循公認(rèn)的原則（估價原則），按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍ü纼r程序），依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料（估價依據(jù)），在合理的假設(shè)下（估價假設(shè)），采用科學(xué)的方法（估價方法），對特定的房地產(chǎn)（估價對象）在特定的時間（價值時點）的特定價值或價格（價值類型）進(jìn)行分析測算和判斷，并提供專業(yè)意見（估價結(jié)果）。

3.估價與評估的異同

房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

房地產(chǎn)估價建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)估值。

除了房地產(chǎn)估價以外，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)還可以從事：

1）房地產(chǎn)價格和價值分配。如把房地產(chǎn)的總體價值（成交價格或購買價格，包含土地價格和建筑物價格）在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：1）把包含土地和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配；2）采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，然后在各個樓棟、單元、樓層、戶型間分配；3）開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各個宗地間分配；4）高層建筑地價分?jǐn)偟取?

2）價值提升評估業(yè)務(wù)（如，對房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等）。

3）房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)（如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估）。

4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)（如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費評估）。

5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)（如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。）

這些房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2017年房地產(chǎn)估價師的備考工作正在進(jìn)行，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

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