考試目的：測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)估價原則的含義和作用，各項房地產(chǎn)估價原則對房地產(chǎn)估價特別是估價結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價為何要遵循這些原則以及在實際估價中如何遵循這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：了解房地產(chǎn)估價原則的含義；熟悉房地產(chǎn)估價原則的作用；掌握獨立、客觀、公正原則；掌握合法原則；掌握價值時點原則；熟悉替代原則；掌握最高最佳利用原則；熟悉謹(jǐn)慎原則。

【單項選擇題】某估價機(jī)構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（ ）。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

【答案】C

【解析】本題考查的是價值時點原則。房屋已經(jīng)焚毀，保險賠償需要確定的是實際損失額。而這個損失額就需要評估房屋在未焚毀時（過去）的狀態(tài)下，已經(jīng)焚毀的部分在目前市場狀態(tài)下的價值。參見教材P162。

【多項選擇題】在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（ ）。

A.在運用比較法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

【答案】ACD

【解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。題中選項B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價；選項E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。謹(jǐn)慎原則，使得評估價值略低。參見教材P171。

【判斷題】均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象內(nèi)部各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P167。