【提問】

　　收益法我自認(rèn)為學(xué)得還可以，我非常知道潛在毛收入和有效毛收入之間的換算關(guān)系，就是說有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+押金保證金利息收入或自動投幣機(jī)收入

　　我現(xiàn)在要問的就是，許多案例直接上來就求有效毛收入，從未考慮過押金保證金利息收入，但是卻考慮了出租率，所以我要問的就是你要按從潛在毛租收入中過濾的話，是應(yīng)該減損失加利息收入的，但人家現(xiàn)在案例又明確說了是有效毛收入，那較真兒的話，有效毛收入這個概念本身就已經(jīng)減了該減的、加了該加的，按理兒說出租率、收租損失、利息收入全不該考慮，可問題是它現(xiàn)在只考慮該減掉的出租率，確不考慮額外的押金利息收入？

　　您明白了我好郁悶的地方了嗎？學(xué)這個破案例，是歷史上最折磨人的一門課了。我去年感覺自己得有七十多分，結(jié)果出來了成績是58分，到現(xiàn)在都吐血，而且去年題真的很簡單，沒有通過太失敗了！

　　【回答】學(xué)員bisheng1977，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　您好，1、押金或保證金的利息收入一般會隨房產(chǎn)租賃發(fā)生，所以出租的收益性房地產(chǎn)估算其凈收益均應(yīng)考慮這部分收入。

　　2、計算公式為：有效毛收入=（潛在毛租金收入+押金或保證金的利息收入等其他收入）*（1-空置和收租損失率）

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師—房地產(chǎn)估價案例與分析