2018年房地產(chǎn)估價(jià)師即將開考，很多考生都通過各種渠道找2017年房地產(chǎn)估價(jià)試題，建設(shè)工程教育網(wǎng)為了節(jié)省考生尋找時(shí)間，將2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題及答案進(jìn)行了整理，希望能夠幫助到考生!這篇文章主要為大家介紹2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題-問答題第一題，希望考生注意查看!2014~2017年房地產(chǎn)估價(jià)師歷年試題答案及解析匯總>>

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題-問答題第一題

　　(一)估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣方委托，評(píng)估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請(qǐng)問：

　　1.采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測算該商鋪的有效毛收入?

　　【答案】有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

　　在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的預(yù)定計(jì)算有效毛收入;租期結(jié)束后，根據(jù)市場客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入;本題中合同租金明顯低于市場租金，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

　　2.采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整?

　　【答案】對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：

　　(1)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題，如是否包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);計(jì)租面積按建筑面積計(jì)還是按套內(nèi)建筑面積計(jì);此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問題，選擇可比實(shí)例時(shí)最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可比實(shí)例。

　　(2)租金的支付方式問題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例的租金支付方式。

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