【提問】

　　老師您好！

　　理論與方法的成本法中，一般情況下，利息的計算基數(shù)包括銷售費用

　　為什么經(jīng)營管理中，這幾個例題的利息計算基數(shù)都沒有包括銷售費用，又沒有其他特別說明呢？到底什么情況下，利息的計算基數(shù)才包括銷售費用》？

　　在成本法中，不論自有資金或者貸款，均要計算利息，當時的解析是，自有資金部分的利息是放棄其他投資的補償。

　　是不是在經(jīng)營管理的經(jīng)濟評價中，只有貸款的部分才計算利息？經(jīng)營分析中，不是也要考慮機會成本的嗎？為什么自有資金部分不計算放棄其他項目的補償呢？

　　【回答】學員7364366@jianshe99.com，您好！您的問題答復如下：

　　理論與方法的成本法中，一般情況下，利息的計算基數(shù)包括銷售費用——是的

　　為什么經(jīng)營管理中，這幾個例題的利息計算基數(shù)都沒有包括銷售費用，又沒有其他特別說明呢？到底什么情況下，利息的計算基數(shù)才包括銷售費用》？——如果銷售費用發(fā)生在開發(fā)期，那么才有計息時間，如果銷售費用跟銷售收入一塊發(fā)生的，那么就沒有計息時間了，所以不計算利息，不計算利息不是銷售費用不作為計息基數(shù)，而是沒有計息時間

　　題目如果沒有特別說明銷售費用的投入時間，那么視為跟銷售收入同時發(fā)生，那么就沒有銷售費用的利息了

　　在成本法中，不論自有資金或者貸款，均要計算利息，當時的解析是，自有資金部分的利息是放棄其他投資的補償?！獙Φ?/p>

　　是不是在經(jīng)營管理的經(jīng)濟評價中，只有貸款的部分才計算利息？經(jīng)營分析中，不是也要考慮機會成本的嗎？為什么自有資金部分不計算放棄其他項目的補償呢？——《開發(fā)經(jīng)營與管理》的理念跟《理論與方法》不一樣，《理論與方法》計算的是房地產(chǎn)的價值，因此各投入的資金和投入時間都是按社會平均技術水平計算的，自有資金和貸款同樣要計算利息

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》是從投資者的角度出發(fā)，投資者經(jīng)過論證該項目能夠給開發(fā)商帶來多少的投資報酬率，這個投資報酬率已經(jīng)考慮了投資者的資金成本的了，從投資者的角度出發(fā)，因此要考慮項目的籌資方式，對于自有資金現(xiàn)金流量表來說，要考慮利息費用

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理