【提問】估價技術(shù)路線到底是指的什么？在書上沒有看到相應(yīng)的解釋，請老師通俗地講一下

　　【回答】

　　學(xué)員yc10281028，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程，從而確定房地產(chǎn)的客觀合理價格的過程。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格的形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的思路。因此，技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價方法體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的基本理論原理，同時也是估價技術(shù)路線的反映。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，是房地產(chǎn)價格形成認(rèn)識論的體現(xiàn)，從前述內(nèi)容可知，估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。因此，每一種房地產(chǎn)估價方法實質(zhì)上就體現(xiàn)了一種估價的技術(shù)路線

　　簡而言之：估價技術(shù)路線就是明確了估價對象、估價目的、估價時點后，著手該怎么來做，具體作業(yè)的技術(shù)思路就是技術(shù)路線。

　　如：

　　非住宅營業(yè)用房市場比較法估價技術(shù)路線：

　　1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑（參見附件10）。

　　2. 搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內(nèi)搜集交易實例。

　　3. 測算評估價格。按照市場比較法評估的應(yīng)用要求，將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價格，再測算出非住宅營業(yè)用房的拆遷評估價格。

　　非住宅非營業(yè)用房成本法估價技術(shù)路線：

　　1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價格。

　　2. 成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：

　　拆遷補償評估價格 ＝ 土地重新取得價格 ＋ 建筑物重置價格 － 建筑物折舊 ＝ 土地重新取得價格 ＋ 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。土地重新取得價格是估價時點的土地取得價格。

　　3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價格（或國有土地使用權(quán)市場價格）可采用成本法、基準(zhǔn)地價修正法、市場比較法等確定

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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