2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第七章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　　

　　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成—開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤(rùn)，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)(在建安成本中)。

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)。

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤(rùn)。

　　根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤(rùn)率指標(biāo)。(利潤(rùn)率一般是通過(guò)大量調(diào)查同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的，比較法的原理)

　　直接成本利潤(rùn)率最大，其次是投資利潤(rùn)率，再次是成本利潤(rùn)率，銷(xiāo)售利潤(rùn)率最小。

　　直接成本好記，7個(gè)項(xiàng)目中，帶成本字眼的就2個(gè)，就是直接成本，銷(xiāo)售利潤(rùn)率是按照開(kāi)發(fā)完成后的全部?jī)r(jià)值計(jì)算的，包含全部7個(gè)項(xiàng)目。注意：算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也是銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算的項(xiàng)目。

　　考試時(shí)主要考中間的兩個(gè)，因?yàn)槿菀谆煜?。記憶竅門(mén)：投4成5，總共7個(gè)項(xiàng)目，女人“頭飾”(頭諧音投，投資利潤(rùn)率，取成本項(xiàng)目的前4個(gè))、男人“金城武”(城諧音成，成本利潤(rùn)率，取成本項(xiàng)目的前5個(gè);還有一個(gè)理解方法：投資的時(shí)候利息還沒(méi)發(fā)生，所以不在投資成本中)。