2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　選取可比實(shí)例的要求

　　(一)數(shù)量要求：3～5個(gè)，但不得少于3個(gè)。

　　(二)質(zhì)量要求(四要求)(掌握)

　　■要求一：可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;

　　■要求二：相似(實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等方面衡量);

　　■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)(不宜超過1年、不得超過2年);

　　■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場價(jià)格(或可修正為正常市場價(jià)格)。

　　(1)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的

　　房地產(chǎn)交易，買賣選取買賣實(shí)例，租賃選取租賃實(shí)例。

　　為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。

　　當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。

　　(2)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似

　　——區(qū)位相近。同一地區(qū)或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價(jià)對(duì)象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　　——用途相同。主要指大類用途相同，小類用途相同則更好。

　　——權(quán)利性質(zhì)相同。如，國有土地與集體土地不同;出讓地與劃撥地不同;商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房不同。

　　——檔次相當(dāng)。賓館(星級(jí))、寫字樓(甲等乙等)。

　　——規(guī)模相當(dāng)。0.5～2倍范圍內(nèi)。

　　——建筑結(jié)構(gòu)相同。指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。

　　3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過1年、不得超過2年。因?yàn)橄嗖钸^長就難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整，有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大偏差。此外，可比實(shí)例的成交日期不應(yīng)晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題(掌握)

　　估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例;

　　估價(jià)對(duì)象為土地的，一般應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;

　　估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例(目前國內(nèi)沒有單獨(dú)的建筑物的交易實(shí)例)。

　　■分配法(收益法中的剩余技術(shù))

　　如果估價(jià)對(duì)象為土地或建筑物，而缺少相應(yīng)的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含類似土地或類似建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地分成土地和建筑物兩個(gè)部分，并將其成交價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對(duì)象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然后將其作為可比實(shí)例。

　　估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的交易實(shí)例，但有包含類似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用比較法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格(通常采用成本法求取)，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚憧汕蟮霉纼r(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。

　　■交易實(shí)例較多時(shí)，一定要選與估價(jià)對(duì)象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例。不得在位置上或成交日期上“舍近求遠(yuǎn)”。