2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格的處理。

區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向等）、交通（包括進(jìn)、出的方便程度等）、外部配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）、周圍環(huán)境（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

（二）實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容

實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。實(shí)物狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格的處理。

實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來說，主要有土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格的處理。

由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第六章"收益法及其運(yùn)用"的有關(guān)內(nèi)容。