2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第七章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　成本法估價(jià)需要具備的條件

　　需要具備兩個(gè)條件：

　　一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)出市場(chǎng));

　　二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。

　　注意下列3個(gè)問題：

　　(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。

　　實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤(rùn)。

　　客觀成本也稱為正常成本，是購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

　　(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。雖然建造該商場(chǎng)花費(fèi)費(fèi)用巨大，但商場(chǎng)也不會(huì)有那么高的價(jià)值。

　　(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。