2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!

　　名義價格和實際價格(必考)

　　名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。

　　實際價格，在名義價格基礎上進行計算或處理才能得到。價值時點的一次性支付的價格。

　　(1)未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。

　　(2)在買房贈送裝修、家具、車位、物業(yè)服務費等的情況下，未減去相應價值的價格為名義價格，減去了相應價值后的價格為實際價格。

　　(3)交易當事人不實申報成交價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。

　　(4)買賣雙方因為約定稅費的承擔方式不同，也可能導致實際價格與名義價格的不符。

　　(5)在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格是名義價格。在成交日期時一次性付清的價格，或者折現(xiàn)到成交日期時的價格為實際價格。

　　【重點】名義價格與實際價格的換算

　　根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格。

　　一套建筑面積為100m2、單價為3000元/m2、總價30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

　　(1)要求在成交日期一次性付清。

　　(2)如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

　　(3)以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30%(即9萬元)，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

　　(4)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

　　(5)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價款的，買方在支付第二期、第三期付款時，應按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

　　(6)約定在成交日期后的某個日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

　　在上述第一、三、五種付款方式下，名義價格和實際價格相同，單價均為3000元/m2，總價均為30萬元。

　　在第二種情況下，名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元;實際單價為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實際總價為28.5萬元。

　　在第四種情況下，名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元;實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實際單價為2928元/m2。

　　在第六種情況下：名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元;實際總價為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實際單價為2857元/m2。

　　總結：打折，延期付款(延遲期內(nèi)不付利息)都會導致實際價格低于名義價格。

　　分期付款，延期付款(延遲期內(nèi)付利息)不管怎么安排還款方式，實際價格和名義價格都是一致的。