2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章第五節(jié)，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章第五節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

　　第五節(jié) 經(jīng)濟因素

　　一、經(jīng)濟發(fā)展(正向關(guān)系)

　　經(jīng)濟增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。反映經(jīng)濟發(fā)展的一個重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長。

　　衡量指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個國家或一個地區(qū)在一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總成果的一種計量。

　　GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，帶動房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價格上漲。

　　【例題】一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲。參見教材P143。

　　二、居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)價格特別是住宅價格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。(注意區(qū)分名義收入和實際收入，實際收入要扣除通貨膨脹的影響)

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實際收入。

　　農(nóng)村居民人均純收入的增長

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

　　居民收入對房地產(chǎn)價格的影響程度 ：(不同人群的收入增長帶來的房地產(chǎn)價格影響不同)　　

　　【例題】下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是居民收入。A如果用必然兩字，就錯誤。參見教材P144。

　　三、物價

　　衡量物價水平的指標(biāo)主要有：居民消費價格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價格指數(shù)(PPI)

　　中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)的變動并不直接反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。

　　物價與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系：

　　由于建筑材料價格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價格上漲。

　　從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

　　房價與地價的關(guān)系：

　　在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價。

　　但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或市場會以房價上漲來作出反應(yīng)的。

　　提示：關(guān)于地價與房價的互動關(guān)系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識點，命題時因為不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不適合作為考試題目。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料>    免費試聽課>