房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應(yīng)該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jī)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗(yàn)豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)四：市場(chǎng)分析的手段與方法，希望對(duì)大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)四：市場(chǎng)分析的手段與方法

　　市場(chǎng)分析的手段與方法

　　1.市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)—就是對(duì)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)

　　2.市場(chǎng)規(guī)模

　　■是特定商品的潛在購(gòu)買者數(shù)量(可用百分比或數(shù)量表示)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)相關(guān)概念　　

　　【案例說(shuō)明】

　　■想買房的人，稱為潛在市場(chǎng)

　　■想買房，又有錢買得起房的，稱為有效市場(chǎng)

　　■想買房，又有錢買得起房，同時(shí)在限購(gòu)的城市中又具有購(gòu)房資格的，稱為合格的有效市場(chǎng)

　　■在合格的有效市場(chǎng)中，我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是工作不久的城市白領(lǐng)，所以想買房、又有錢買得起房，又具備買房資格的城市白領(lǐng)一族，就是我們的服務(wù)市場(chǎng)

　　■在我們的服務(wù)市場(chǎng)中，有一部分人買了我公司的房，這些客戶就是滲透市場(chǎng)

　　【2015年試題】下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大到小的是(　)。

　　A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

　　B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

　　C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

　　D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)定義的層次，由大到?。簼撛谑袌?chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P113。

　　3.市場(chǎng)總需求

　　【市場(chǎng)總需求】

　　■是指在特定的地理范圍內(nèi)，特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買的總量。

　　【市場(chǎng)需求函數(shù)】(需求與市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用之間的關(guān)系)

　　■開(kāi)始時(shí)，營(yíng)銷費(fèi)用對(duì)需求刺激作用大

　　■當(dāng)接近市場(chǎng)潛量時(shí)，營(yíng)銷費(fèi)用對(duì)需求刺激作用變小直至為零

　　4.市場(chǎng)的幾個(gè)概念

　　【市場(chǎng)最低量】不需任何刺激需求的費(fèi)用就有基本的銷售量，可以理解為不用作廣告宣傳就能銷售出去的量。

　　【市場(chǎng)潛量】市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平后，就不會(huì)增加需求了，也即市場(chǎng)需求的上限(極限)，可以理解為再怎么作廣告也不能再提高的銷售量，相當(dāng)于營(yíng)銷銷售的上限。

　　【市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性 】市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離，距離越大越敏感。

　　【2012年試題】在一定的時(shí)間范圍內(nèi)，首套住房需求量與改善性住房需求量之間的距離表示住房需求的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性。參見(jiàn)教材P113。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)規(guī)模與市場(chǎng)需求的關(guān)系

　　■市場(chǎng)規(guī)模針對(duì)的是購(gòu)買者的數(shù)量(主體的數(shù)量)

　　■而市場(chǎng)需求針對(duì)的是產(chǎn)品的數(shù)量(客體的數(shù)量)

　　總市場(chǎng)潛量=購(gòu)買者數(shù)量×購(gòu)買者的平均購(gòu)買數(shù)量×平均單價(jià)

　　新住宅市場(chǎng)需求=家庭數(shù)量×戶均可支配收入×住房消費(fèi)傾向

　　5.市場(chǎng)趨勢(shì)分析的方法(五種具體方法)

　　■市場(chǎng)趨勢(shì)分析的三步驟

　　·宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)

　　·行業(yè)預(yù)測(cè)

　　·企業(yè)的銷售預(yù)測(cè)(假定市場(chǎng)份額)

　　5.1 購(gòu)買者意圖調(diào)查法

　　■定義

　　·就是通過(guò)直接詢問(wèn)消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來(lái)進(jìn)行分析的方法。

　　■適用范圍

　　·購(gòu)買者人數(shù)較少

　　·訪問(wèn)成本不高

　　·購(gòu)買者具有明確的意圖，并按其意圖購(gòu)買

　　·愿意配合意圖調(diào)查

　　5.2 銷售人員意見(jiàn)綜合法

　　■定義

　　·通過(guò)詢問(wèn)銷售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。

　　·銷售人員接近消費(fèi)者，對(duì)情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計(jì)可以得到有價(jià)值的結(jié)果。

　　■具體做法

　　·請(qǐng)幾位銷售人員分別估計(jì)某一產(chǎn)品在不同條件下未來(lái)銷售額及發(fā)生的概率

　　·計(jì)算出每一個(gè)銷售人員估計(jì)的期望值

　　·將幾位銷售人員期望值進(jìn)行平均作為預(yù)測(cè)值

　　■適用范圍

　　·不能直接調(diào)查購(gòu)買者

　　·直接調(diào)查購(gòu)買者費(fèi)用太高

　　■ 缺點(diǎn)

　　·預(yù)測(cè)的精確性受銷售人員的影響較大

　　■ 解決辦法

　　·將銷售人員和管理人員的意見(jiàn)進(jìn)行綜合，以做出比較可靠的預(yù)測(cè)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>