7.4.2 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)日期（但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外）。

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合（長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見(jiàn)本書(shū)第8章），即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)（同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開(kāi)發(fā)期為1.5年（或18個(gè)月），如果要推測(cè)該商品住宅在2006年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)確定。

對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫(xiě)字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30%，報(bào)酬率為10%，可供出租的使用面積為38 000㎡，運(yùn)營(yíng)期為47年，則該寫(xiě)字樓的未來(lái)總價(jià)值可估計(jì)為：35×90%×（1-30%）×12×38000[1-1/（1+10%）47]=9941（萬(wàn)美元）

7.4.3 開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)

由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。

例如，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法來(lái)求取，即通過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來(lái)推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來(lái)可能有較大變化，還要考慮未來(lái)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷(xiāo)售代理等費(fèi)用。銷(xiāo)售稅費(fèi)是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷(xiāo)售稅費(fèi)。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)測(cè)算。

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