2011房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復習指導(6)
7.2 假設開發(fā)法的基本公式
7.2.1 假設開發(fā)法最基本的公式
假設開發(fā)法最基本的公式為:待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目,掌握的基本原則是設想得到估價對象后,往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以,如果是已經(jīng)投入的費用,則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi),不應作為扣除項。例如,評估毛地的價值,即該土地尚未完成拆遷補償安置,這時減去的項目中還應包括拆遷補償安置費;如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值,則就不應扣除拆遷補償安置費?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第22條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”
運用上述公式估價,一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況,二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況,即估價對象狀況,有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發(fā)后的狀況,有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況:①估價對象為生地,在生地上進行房屋建設;②估價對象為生地,將生地開發(fā)成熟地;③估價對象為毛地,在毛地上進行房屋建設;④估價對象為毛地,將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價對象為熟地,在熟地進行房屋建設;⑥估價對象為在建工程,將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價對象為舊房,將舊房裝修改造成新房。
投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式,有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租,但比較少見,多為建成后出租)和營業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場)等。
7.2.2 按估價對象細化的公式
上述假設開發(fā)法最基本的公式,按估價對象狀況可具體細化如下:7.2.2.1 求生地價值的公式(1)適用于在生地上進行房屋建設的公式:生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式:生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費
求毛地價值的公式(1)適用于在毛地上進行房屋建設的公式:毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式:毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費
7.2.2.3 求熟地價值的公式
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費
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