第二講 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律重點難點：

　　本章主要講述了房地產(chǎn)市場的概念、市場結構與市場指標，特性與功能及房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，朋友們要重點掌握房地產(chǎn)市場的結構、細分方式，以及反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標。理解房地產(chǎn)市場的概念，特性和功能，房地產(chǎn)周期循環(huán)的規(guī)律。

　　2.1 房地產(chǎn)市場概述作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或為其提供顧問服務的專業(yè)人員，要想準確地分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場的基本概念。

　　2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場的定義：房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。

　　與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。

　　2.1.2 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境在整個市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質，我們將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　（1）社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數(shù)量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。

　?。?）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　?。?）經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　?。?）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。

　?。?）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策等。

　?。?）技術環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。

　?。?）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　?。?）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素

　　2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。

　　2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括：

　　（1）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。

　?。?）信息、通訊技術水平的提高。

　?。?）生產(chǎn)方式和工作方式。

　?。?）人文環(huán)境的變化。

　?。?）自然環(huán)境的變化。

　?。?）政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容（如香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響）。

　　2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　2.1.4.1 土地所有者或當前的使用者不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉讓或投資開發(fā)的愿望。

　　在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。

　　2.1.4.2 開發(fā)商房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構提供服務；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。

　　2.1.4.3 政府及政府機構政府及政府機構在參與房地產(chǎn)運行的過程中，既有制定規(guī)則的權力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開發(fā)商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證；土地使用權證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。

　　2.1.4.4 金融機構房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運轉。

　　2.1.4.5 建筑承包商

　　2.1.4.6 專業(yè)顧問由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當復雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務。這些專業(yè)顧問人員包括：

　?。?）建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調這些工作。在工程開發(fā)建設中，建筑師還負責施工合同的管理，工程進度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作會議、簽發(fā)與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術問題等。

　?。?）工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進行結構、供暖、給排水、照明，以及空調或高級電氣設備等設計外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術問題等項工作。

　　（3）會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責人通報財務狀況。

　?。?）造價工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟師或造價工程師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構或造價咨詢機構。其主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。

　?。?）估價師及物業(yè)代理。估價師在有關房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產(chǎn)估價師在就某一宗房地產(chǎn)進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產(chǎn)的物質實體狀況和產(chǎn)權狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格。

　?。?）律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。例如開發(fā)商在獲得土地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同；出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務。

　　2.1.4.7 消費者或買家消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件；而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。

　　例題：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（ ）的主要工作內容。

　　a 會計師 b 經(jīng)濟師c 估價師 d 工程師

　　2.2 房地產(chǎn)市場結構與市場指標

　　2.2.1 房地產(chǎn)市場結構從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、供求結構和投資結構。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結構關系。

　?。?）總量結構：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

　?。?）區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

　?。?）產(chǎn)品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。

　?。?）供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

　　（5）投資結構：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。

　　例題：下面屬于房地產(chǎn)市場結構的有：a 消費結構 b 區(qū)域結構c 投資結構 d 產(chǎn)品結構

　　2.2.2 房地產(chǎn)市場細分從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。

　　2.2.2.1 按地域細分房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

　　地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

　　例題：1市場所包括的地域范圍越大，其研究（　）

　　a深度就越淺

　　b深度就越深

　　c研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小

　　d研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越大

　　2.2.2.2 按房地產(chǎn)用途細分由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　例題：按用途的不同，房地產(chǎn)市場可分為（　）

　　a居住物業(yè)市場 b商業(yè)物業(yè)市場 c工業(yè)物業(yè)市場 d出租物業(yè)市場 e土地市場

　　2.2.2.3 按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

　　例題：下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（ ）

　　a 房屋出租 b 房地產(chǎn)抵押c 土地使用權出讓 d 土地使用權轉讓

　　2.2.2.4 按交易形式細分按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市 場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

　　2.2.2.5 按目標市場細分從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

　　2.2.3 房地產(chǎn)市場指標反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

　　2.2.3.1 供給指標

　?。?）存量（stock，st），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

　?。?）新竣工量（new completions，nct），指報告期內新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，

　　（3）滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　?。?）空置量（vct），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

　?。?）空置率（vrt）指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，vrt=vct/st.在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　?。?）可供租售量（houses for sale/rental，hsrt）指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

　　（7）房屋施工面積（buct），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

　?。?）房屋新開工面積（cst），是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨人報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

　?。?）平均建設周期（cpt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　　（10）竣工房屋價值（vbct），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。

　　例題：判斷空置率，其英語簡寫為vbct，是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

　　2.2.3.2 需求指標

　?。?）國內生產(chǎn)總值（gdp）：是按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內生產(chǎn)活動的最終成果。國內生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價值形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內生產(chǎn)的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和；從收入形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和；從產(chǎn)品形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。在實際核算中，國內生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產(chǎn)總值及其構成。

　?。?）人口數(shù)，是指一定時點、一定地區(qū)范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中，常住人口是指經(jīng)常居住在這個地區(qū)的人口，現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標準時點下，在這個地區(qū)居留的人口。常住人口與一個地區(qū)的社會經(jīng)濟關系更為密切。

　?。?）城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

　?。?）就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員 數(shù)量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員（包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等）。這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。

　?。?）就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。

　?。?）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員（扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。

　?。?）城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。

　?。?）城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產(chǎn)性支出、社會保障支出。

　　（9）房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

　?。?0）商品零售價格指數(shù)，是反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價‘的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。

　?。?1）城市居民消費價格指數(shù)，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費晶價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

　　2.2.3.3 市場交易指標

　　（1）銷售量（housessold，hst），指報告期內銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正 式交付給購房者或已簽訂銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同；在報告期又竣工的商品房屋面積。

　?。?）出租量（housesrented，hrt），指報告期內出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　?。?）吸納量（absorptionvolume，avt）：，指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和，。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。

　?。?）吸納率（absorptionrate，art），指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數(shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。

　?。?）吸納周期（absorptionperiod，apt），指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

　　（6）預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。

　　（7）房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。理想的價格指數(shù)，應該是基于同質物業(yè)的價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格。

　　（8）房地產(chǎn)價格，指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。

　?。?）房地產(chǎn)租金，指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。

　　例題：判斷房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)2.3 房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　2.3.1 房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：

　　2.3.1.1 市場供給的特點由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。

　　2.3.1.2 市場需求的特點房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資。

　　2.3.l 3 市場交易的特點由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。

　　2.3.1.4 市場價格的特點房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關系極大；其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

　　以上四個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨特性。

　　2.3.2 房地產(chǎn)市場的功能在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。但價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：

　　2.3.2.1 配置存量房地產(chǎn)資源和利益由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調節(jié)作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

　　2.3.2.2 顯示房地產(chǎn)市場需求變化在下面的圖中，居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。

　　2.3.2.3 指導供給以適應需求的變化房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：（1） 建設新的房地產(chǎn)或改變原來物業(yè)的使用方式。

　　由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調節(jié)過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平 衡，所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當不過的了。

　　2.3.2.4 指導政府制訂科學的土地供給計劃在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。

　　2.3.2.5 引導需求適應供給條件的變化例如，隨著建筑技術的發(fā)展，在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

　　例題：房地產(chǎn)市場的功能有（?。?/p>

　　a配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　b指導供給以適應需求的變化

　　c指導政府制訂科學的土地供給計劃

　　d引導需求適應供給條件的變化

　　2.4 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

　　2.4.1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。

　　2.4.1.1 房地產(chǎn)空間市場在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一；對于家庭，空間是其消費的商品之一?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

　　2.4.1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內每單位時間（例如每年）所獲得的租金（或等效租金），二是在轉售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

　　2.4.1.3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。

　　房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。

　　2.4.2 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

　　2.4.2.2 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差（time—lag，簡稱“時差”）；生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調整、總體經(jīng)濟形勢等。

　　2.4.2.3 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內容傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導致超額建筑；調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

　　2.4.2.4 分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結論來看：經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關系；就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加（如經(jīng)濟復蘇不會立即導致新建筑產(chǎn)生）。在一穩(wěn)定可預測的經(jīng)濟環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉變的經(jīng)濟環(huán)境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

　　2.4.2.5 房地產(chǎn)市場的自然周期不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。專家認為，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期牛的平衡點。

　?。?）自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發(fā)建設項目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復蘇階段的繼續(xù)，對于市場復蘇和增長的預期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

　?。?）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進行新項目的開發(fā)。

　?。?）自然周期的第三階段始于供求轉折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發(fā)建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

　　2.4.2.6 房地產(chǎn)市場的投資周期隨著自然周期的運動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。

　?。?）當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權人收回拍賣。

　?。?）隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。

　　（3）當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā)，所以此時房地產(chǎn)市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

　　2.4.2.7 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第 一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

　　2.4.3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

　　2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因

　?。?）房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

　　（2）房地產(chǎn)泡沫的成因房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。 其次，投機需求的膨脹是誘因。

　　再有，金融機構的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

　　2.4.3.2 “過度開發(fā)”及誘因

　?。?）房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　?。?）過度開發(fā)的誘因過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　　開發(fā)商在進行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經(jīng)不如所預期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機會是有限的；只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協(xié)調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

　　2.4.3.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　?。?）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

　　2）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)。

　　3）房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；

　　4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

　?。?）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩，者的共同點?！斑^熱”不一定就產(chǎn)生泡沫，但“過熱”是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。

　　2.4.3.4 房地產(chǎn)泡沫的衡量我們可以從多個角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實際gdp增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。

　　例題：判斷如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會引起房地產(chǎn)過度開發(fā)；房地產(chǎn)過度開發(fā)是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

　　2.5 政府對房地產(chǎn)市場的干預

　　2.5.1 政府干預房地產(chǎn)市場的原則政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調、前瞻性和引導性。政府干預房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預其發(fā)展的政策也具有相應的特殊原則。

　　2.5.1.1 目標的確定性政府干預房地產(chǎn)市場的政策必須有明確的目標。政策的預評價首先要考察這些目標的必要性和可行性；政策的后評價則要分析這些目標的實現(xiàn)程度、實際受益者是否與目標受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標通常包括：

　?。?）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產(chǎn)存量來滿足當前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關注新建商品房的人住情況，忽視存。量房地產(chǎn)的空置問題；或對兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。

　?。?）保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜俗】臻g。

　?。?）引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機會和物業(yè)需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項目空置。

　?。?）滿足特殊群體的需要。

　　2.5.1.2 政策的連續(xù)性與協(xié)調性政策的連續(xù)性與協(xié)調性，首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。 其次，還要體現(xiàn)與相關政策的銜接配套。最后，還應體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。

　　2.5.1.3 政策的針對性和導向性政府除了制定宏觀的調控政策外，還必須針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導向性，以幫助市場的參與者準確把握自己的行為取向。

　　2.5.1.4 政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定；又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時為了確?；镜墓?，要犧牲一定的效率；有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。

　　2.5.2 宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產(chǎn)市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。

　　2.5.2.1 土地供應計劃的調控無論是宏觀經(jīng)濟的計劃指導，還是市場運行過程中的調控，土地供應計劃的作用都十分大。土地作為重要的生產(chǎn)要素，同資金計劃、勞動力計劃一樣，是宏觀計劃指導的重要內容，而土地供應計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調節(jié)的功效尤為直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府供應土地的數(shù)量和質量無疑可以直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結構。從市場運行角度來看，供求關系是決定市場狀況的根本原因，我國土地由政府壟斷出讓，這就使得土地供應計劃對房地產(chǎn)市場具有更為直接、明顯的調節(jié)功能。

　　科學的土地供應計劃應與總體規(guī)劃相協(xié)調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開的，因為透明的土地供應信息，是避免盲目競爭的重要條件。一個城市的土地開發(fā)和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃的內容包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需的建造費用，預計的地價款收入。

　　實施土地供應計劃宏觀調控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲備。隨著我國城市化進程的加速和經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市土地使用過程中雖然要盡量控制耕地的減少，但同時存在著如何使農(nóng)村土地高效率地轉化為城市用地的問題。大范圍征地是按城市規(guī)劃開發(fā)土地的前提，而且大范圍成片開發(fā)能取得規(guī)模經(jīng)濟效益。在上海浦東新區(qū)和深圳等地，由政府統(tǒng)一將規(guī)劃區(qū)土地一次預征完畢，征地費先付一小部分，余款待使用時再付清。這樣做的結果，使城市開發(fā)建設用地有 了足夠的儲備。另外，一些大城市也可以結合舊城區(qū)改造，來增辟土地儲備。

　　盡量減少用地單位的土地存量，也是增強土地供應計劃調節(jié)有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政劃撥、占而未用的土地，不但違反土地管理法的規(guī)定，造成土地資源浪費，而且還可能干擾房地產(chǎn)市場的運行，政府土地、規(guī)劃主管部門應逐步按城市規(guī)劃和法律規(guī)定，收回劃撥超過兩年而未使用的土地。

　　5.2.2.2 城市規(guī)劃的指導城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的色彩，市場經(jīng)濟體系建立后，其科學性、適用性都面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細藍圖等五個層次，高層次的規(guī)劃應能指導土地的開發(fā)和供應，低層次的細部規(guī)劃應能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性和適用性。

　　實際上，社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經(jīng)濟計劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調，形成土地配置及調控房地產(chǎn)市場的計劃體系。

　　2.5.2.3 地價的杠桿作用房地產(chǎn)價格是政府調控房地產(chǎn)市場的主要對象，因為房地產(chǎn)價格不但直接影響房地產(chǎn)市場的運作，而且對整體社會經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內。建造成本及與之相關的專業(yè)費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產(chǎn)價格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調整土地供應數(shù)量、調整與土地開發(fā)相關的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

　　2.5.2.4 稅收的功能房地產(chǎn)稅收政策是政府調控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行等方面起到明顯的作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務優(yōu)惠政策，推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。

　　2.5.2.5 租金的控制

　　2.5.2.6 金融杠桿的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件、房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。自2002年2月21日開始，居民一年期儲蓄存款利率進一步下調到1.98%，加上20%的利息稅和個人住房抵押貸款利率進一步下調到5.76%，導致居民個人住房消費大幅度增加；房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款利率的下調，使房地產(chǎn)開發(fā)尤其是住宅建設投資有了顯著的增長。這些金融政策，明顯的達到了啟動個人住房消費、擴大住宅建設投資規(guī)模、帶動國民經(jīng)濟增長的效果。據(jù)統(tǒng)計，2003年年末全國個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別達到了11780億元和6657億元。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調節(jié)房地產(chǎn)市場，實際上是政府調控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。

　　2.5.2.7 住房政策的影響目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通；經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅銷售中個人購買的比例，已經(jīng)穩(wěn)定在95%左右。

　　2.5.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

　　2.5.3.1 健全市場準入制度建立資質審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督。其次是標準化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標準。各城市對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構、物業(yè)管理機構等的行業(yè)準人資格都作了明確的規(guī)定。當然，隨著市場機制的健全和政府職能的轉變，對企業(yè)資格、資質的管理職能，已經(jīng)開始逐步向行業(yè)協(xié)會等行業(yè)自律組織過渡。

　　2.5.3.2 推動行業(yè)誠信體系建設市場經(jīng)濟，誠信為本，誠信建設尤為重要。建設部推動建設的“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng)，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺，推動了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設，為規(guī)范房地產(chǎn)市場中的企業(yè)行為進行了有益的嘗試。

　　2.5.3.3 規(guī)范交易程序用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。例如，商品房預售必須向城市房地產(chǎn)市場管理部門申請，申請時必須提交國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證、預售計劃和工程建設計劃、預售款的監(jiān)管方案、經(jīng)銀行或注冊會計師審核的除地價款外投入的建設資金已達25%的驗資證明等文件。

　　2.5.3.4 加強產(chǎn)權管理產(chǎn)權登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權登記管理過程中具體實施。