【學(xué)員問題】什么是通貨膨脹的影響？

　　【解答】對通脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對未來投資收益的預(yù)測和適當(dāng)收入或收益率的選擇。投資者往往提高對名義投資回報率（或收益率）的預(yù)期，以補償購買力的損失。即要提高期望投資回報率以抵消通脹的影響，投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

　　從理論上來說，全部期望投資回報率應(yīng)包含所有預(yù)期通脹率的影響。預(yù)期收益率通常隨著對通脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通脹的補償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。通脹率和收益率經(jīng)常是同時變動，很難找到一個特定的折現(xiàn)率來準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場狀態(tài)。投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來市場的預(yù)期。

　　通脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

　　實際投資分析工作中，考慮到通脹的可能影響，在估計未來收益現(xiàn)金流時，可允許未來年經(jīng)營收入以及運營成本隨著通脹分別有所增加，這樣就可消除通脹因素對分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實。若在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計）。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。