人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第四節(jié)。

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　第四節(jié) 風(fēng)險與投資組合

　　1.投資組合理論

　　項目內(nèi)容

　　主要論點不要把雞蛋放在一個籃子里

　　原理在相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，不同投資項目的收益及風(fēng)險不同。把適當?shù)捻椖拷M合起來，可以減小風(fēng)險

　　目的·固定的預(yù)期收益率下風(fēng)險最小

　　·在可接受風(fēng)險水平下收益最大化

　　具體方法·地區(qū)分布

　　·時間分布

　　·項目類型分布

　　【重點難點】通過投資組合理論，可將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險無法規(guī)避。

　　【2015年試題】為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應(yīng)有一個(　)。

　　A.負協(xié)方差

　　B.正協(xié)方差

　　C.正敏感度

　　D.負敏感度

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

　　【2015年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期風(fēng)險

　　B.時間風(fēng)險

　　C.周期風(fēng)險

　　D.機會成本風(fēng)險

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風(fēng)險，哪些是個別風(fēng)險。通過投資組合理論，可將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險無法規(guī)避。參見教材P25。

　　【2014年試題】房地產(chǎn)投資組合的目標之一，是在固定的預(yù)期收益率下使(　)。

　　A.投資利潤最大

　　B.投資效率最高

　　C.投資成本最低

　　D.投資風(fēng)險最小

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。參見教材P23。

　　【2012年試題】以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的(　)組合來提高收益、降低風(fēng)險。

　　A.地理區(qū)域

　　B.時間分布

　　C.物業(yè)類型

　　D.收益形式

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。參見教材P23。

　　【重點難點】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率

　　資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)

　　無風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)=1

　　【重點難點】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率

　　【2014年試題】在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險因素有(　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.機會成本風(fēng)險

　　D.持有期風(fēng)險

　　E.利率風(fēng)險

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。βj是系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)，本題轉(zhuǎn)化為以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險包括：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險。參見教材P25。

　　【2013年試題】整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預(yù)期收益率為(　)。

　　A.13.6%

　　B.14.0%

　　C.19.0%

　　D.23.6%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。寫字樓市場的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。參見教材P25。

　　2.資本資產(chǎn)定價模型

　　一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。

　　折現(xiàn)率=資金的機會成本+適當?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)

　　【2014年試題】在房地產(chǎn)投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用(　)。

　　A.銀行存款利率

　　B.銀行貸款利率

　　C.通貨膨脹率加銀行存款利率

　　D.資金的機會成本加風(fēng)險調(diào)整值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。參見教材P27。

　　【2012年試題】在資本資產(chǎn)定價模型中，βj是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險后得出的風(fēng)險系數(shù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)β。參見教材P25。

　　【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。

　　方法一：公式作法

　　折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

　　方法二：帶有技術(shù)含量的排除法

　　該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。

　　參見教材P25。

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