2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

建設(shè)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制

1.工程變更

（1）工程變更概念--工程的實(shí)際施工情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的工程情況發(fā)生的變化。（招標(biāo)文件和實(shí)際的差異）

工程變更包括工程量變更、工程項(xiàng)目變更、進(jìn)度計(jì)劃的變更和施工條件的變更等。

（2）工程變更的范圍和內(nèi)容

1）取消合同中任何一項(xiàng)工作，但被取消的工作不能轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實(shí)施；

2）改變合同中任何一項(xiàng)工作的質(zhì)量或其他特性；

3）改變合同工程的基線、標(biāo)高、位置或尺寸；

4）改變合同中任何一項(xiàng)工作的施工時(shí)間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或順序；

5）為完成工作需要施加的額外工作。

（3）工程變更程序

1）監(jiān)理人認(rèn)為可能要發(fā)生變更情形。監(jiān)理人向承包人發(fā)出變更意向書，發(fā)包人同意，由監(jiān)理人發(fā)布變更指示；承包人認(rèn)為難以實(shí)施的，應(yīng)該通知監(jiān)理人，說(shuō)明原因并附詳細(xì)依據(jù)。監(jiān)理人與承包人、發(fā)包人協(xié)商后確定撤銷、改變或不改變?cè)兏庀驎?

2）監(jiān)理人認(rèn)為發(fā)生了變更的情形。監(jiān)理人向承包人發(fā)出變更指示。

3）承包人認(rèn)為可能要發(fā)生變更的情形。承包人向監(jiān)理人發(fā)出書面申請(qǐng)，監(jiān)理人與發(fā)包人研究，認(rèn)為存在變更的，應(yīng)在收到承包人書面建議后的14天內(nèi)作出變更指示。不同意作為變更的，應(yīng)由監(jiān)理人書面答復(fù)承包人。

承包人應(yīng)在收到變更指示或變更意向書后的14天內(nèi)，向監(jiān)理人提交變更報(bào)價(jià)書。監(jiān)理人收到承包人變更報(bào)價(jià)書后的14天內(nèi)，根據(jù)變更估價(jià)原則，商定或確定變更價(jià)格。

（4）工程變更估價(jià)原則

1）已標(biāo)價(jià)工程量清單中有適用于變更工作子目的，采用該子目的單價(jià)；

2）已標(biāo)價(jià)工程量清單中無(wú)適用于變更工作子目的但有類似子目的，可在合適范圍內(nèi)參照類似子目的單價(jià)，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價(jià)；

3）已標(biāo)價(jià)工程量清單中無(wú)適用或類似子目的單價(jià)，可按照成本加利潤(rùn)的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價(jià)；

4）因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更，引起措施項(xiàng)目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計(jì)或施工方案變更的，原措施費(fèi)中已有的措施項(xiàng)目，按原措施費(fèi)的組價(jià)方法調(diào)整。

2.工程索賠

（1）工程索賠的概念

工程索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另外一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或出現(xiàn)了由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí)，向另一方提出索賠要求的行為。

工程索賠包括承包人向發(fā)包人的索賠和發(fā)包人向承包人的索賠（雙向）。

（2）工程索賠的原因

①當(dāng)事人違約；

②不可抗力（自然事件和社會(huì)事件）或不利的物質(zhì)條件；

③合同缺陷（合同文件規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)、合同存在遺漏和錯(cuò)誤）；

④合同變更（設(shè)計(jì)變更、施工方法變更、追加或取消某些工作，合同其他規(guī)定的變更）；

⑤監(jiān)理人指令（變更材料、采取某項(xiàng)措施、加速施工速度，進(jìn)行某項(xiàng)工作）；

⑥其他第三方原因。

（3）工程索賠分類

按照索賠合同依據(jù)分為：合同中明示的索賠和合同中默示的索賠；

按照索賠的目的分為：工期索賠和費(fèi)用索賠；

按照索賠事件的性質(zhì)分為：工程延誤索賠、工程變更索賠、工程加速索賠、意外事件索賠、合同被迫終止的索賠等。

（4）工程索賠的程序

①索賠的提出；承包人向發(fā)包人的索賠應(yīng)在索賠事件發(fā)生后，持證明索賠事件發(fā)生的有效證據(jù)，依據(jù)正當(dāng)?shù)乃髻r理由，在合同約定的時(shí)間內(nèi)，向發(fā)包人提交索賠通知。發(fā)包人在合同約定的時(shí)間內(nèi)對(duì)承包人提出的索賠進(jìn)行答復(fù)和確認(rèn)。

合同未作約定時(shí)，承包人確認(rèn)引起索賠事件后28天（4周）內(nèi)，向發(fā)包人發(fā)出索賠通知，否則承包人無(wú)權(quán)獲得追加付款，竣工時(shí)間不得延長(zhǎng)。（該做的事情在規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須做，不能拖拉）

在承包人確認(rèn)引起索賠事件后42天（6周）內(nèi)，承包人應(yīng)該提交索賠報(bào)告，連續(xù)性事件應(yīng)該每隔一個(gè)月提交進(jìn)一步的中間索賠報(bào)告，說(shuō)明累計(jì)索賠金額。在索賠事件產(chǎn)生影響結(jié)束后的28天內(nèi)，遞交最終索賠報(bào)告。

②承包人索賠的處理程序。發(fā)包人收到報(bào)告后28天內(nèi)作出回應(yīng)，批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)，并附具體意見(jiàn)。超過(guò)28天未做答復(fù)，視作索賠報(bào)告已認(rèn)可。

③承包人提出索賠的期限。承包人接受竣工付款證書后，應(yīng)被認(rèn)為已經(jīng)無(wú)權(quán)再提出合同工程接受證書頒發(fā)前所發(fā)生的任何索賠。承包人提交的最終結(jié)清申請(qǐng)單中，只限于提出工程接受證書頒發(fā)后的索賠。提出索賠的期限自接受最終結(jié)清證書時(shí)終止。

3.工程價(jià)款結(jié)算

（1）工程價(jià)款結(jié)算的方式

1）按月結(jié)算與支付；

2）分段結(jié)算與支付。

（2）工程價(jià)款結(jié)算的主要內(nèi)容

01 竣工結(jié)算；

02 分階段結(jié)算；

03 專業(yè)分包結(jié)算；

04 合同中止結(jié)算。