2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

可比實(shí)例與估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，然后消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異。

財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指"有"與"無"的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間"好壞"或"優(yōu)劣"、"新舊"的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍是進(jìn)行"有無對比"，并消除由此造成的價(jià)格差異。

財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

③帶有其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)（如入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、設(shè)立了地役權(quán)等）。

④房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同（有無停車位，有無裝修等）。

對含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到"純粹"的房地產(chǎn)范圍，利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值（剝離法）

如果是估價(jià)對象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，則一般是在比較法最后步驟求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值，就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。（還原法）

對帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)范圍，價(jià)格換算處理公式：

不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格

=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值 （剝離法）

如果是估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。（還原法）v

對房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對象的實(shí)物范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的實(shí)物范圍，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍，相應(yīng)地對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。