房估知識(shí)點(diǎn)：成本法的含義

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體地說，成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

所謂重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。

（完全不同于會(huì)計(jì)中的折舊概念）

成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各組成部分加總。

成本法中的"成本"并不是通常意義上的會(huì)計(jì)成本（不含利潤），而是價(jià)格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費(fèi)用、支出、代價(jià)等相關(guān)概念。因此，在遇到"成本"、"費(fèi)用"、"支出"、"代價(jià)"等詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。

本質(zhì)，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向，來求取房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。（注意和比較法、收益法的思路對(duì)比）

【例題】成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法的含義。成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體地說，它是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格。參見教材P269。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！