房估知識點：房地產(chǎn)實物因素

（一）土地實物因素

1.土地面積

面積過小而不利于利用的土地，單價較低。

但面積過小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r值。

土地面積如果過大，單價也可能較低。面積較大，總價高，會減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地在利用時需要拿出較多的土地用于道路等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，會減少可利用的土地面積。

土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。（適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟解釋）

例如，某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單價會高于較小面積土地的單價。相反，如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價會低于較小面積土地的單價。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。

形狀不規(guī)則的土地相對于形狀規(guī)則的土地來說，其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。

土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，說明了土地形狀對地價的影響。

【例題】土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了（ ）對土地價值的影響。

A.土地區(qū)位 B.土地形狀

C.土地面積 D.地勢起伏

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。參見教材P123。

3.地形、地勢

由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

4.地質(zhì)

地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

對城市建設(shè)用地，地基（工程地質(zhì)）狀況對地價的影響較大。

對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高；反之，地價則低。

地基（工程地質(zhì)）狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高；相反，則地價低。

5.土壤

土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。（武漢的毒地事件）

6.土地開發(fā)程度

熟地的價格要高于生地的價格；"七通一平"土地的價格高于"五通一平"土地的價格；"五通一平"土地的價格高于"三通一平"土地的價格。

（二）建筑物實物因素

1.建筑規(guī)模

建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其單價。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

層高或室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價值的影響。層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內(nèi)凈高過高會增加造價，還會增加能耗，從而會降低房地產(chǎn)價值（功能過剩的折舊）。

2.建筑結(jié)構(gòu)

對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，其價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物，價值一般是從高到低。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上。

3.設(shè)施設(shè)備

一般地說，設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價值會高；反之，價值會低。

4.裝飾裝修

房屋按照裝飾裝修情況，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類，其價格一般是從高到低。

5.空間布局

空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價值就高；反之，價值就低。尤其是住宅，平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。

【例題】住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中（ ）。

A.區(qū)位因素

B.社會因素

C.實物因素

D.權(quán)益因素

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。空間布局是通過墻體分隔形成的，墻體屬于房地產(chǎn)實物因素。參見教材P125。

6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

通風(fēng)、采光、日照既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)。

7.外觀

建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格會高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價格會低。

8.新舊程度

建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高；反之，價值就低。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！