考試目的：測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)收益法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：熟悉收益法的含義；熟悉收益法的理論依據(jù)；掌握收益法適用的估價(jià)對(duì)象；熟悉收益法估價(jià)需要具備的條件；熟悉收益法估價(jià)的操作步驟；熟悉報(bào)酬資本化法最一般的公式；掌握凈收益每年不變的公式；熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；掌握凈收益按一定比率遞增的公式；了解凈收益按一定比率遞減的公式；熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；掌握預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式；熟悉收益期和持有期的測(cè)算；掌握凈收益測(cè)算的基本原理；掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算；熟悉凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題；熟悉凈收益流模式的確定；熟悉報(bào)酬率的確定；熟悉直接資本化法概述；了解收益乘數(shù)法的種類；熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系；了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較；熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

【答案】B

【解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。參見教材P238。

【多項(xiàng)選擇題】就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（ ）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值

【答案】ABE

【解析】本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。題中選項(xiàng)CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。參見教材P244。

【判斷題】某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，只需要計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值包括兩個(gè)部分，一個(gè)是現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個(gè)是30年后至40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。參見教材P236。