2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

該酒店占地面積3691m2，總高22層，地下1層，總建筑面積為28105.32m2，酒店于2003年9月開始營業(yè)，并于2005年4月17日取得《中國四星級飯店證書》。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的多功能商務(wù)型酒店，目前已成為虎門鎮(zhèn)標志性建筑物之一。

該酒店自開業(yè)以來經(jīng)營收益穩(wěn)定上升，年經(jīng)營收入從2003年的2100余萬元上升至2005年的1.38億元。酒店各功能部分經(jīng)營狀況良好，客房入住率在××市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達到85%左右，酒店平均房價在350元左右。通過市場調(diào)查，××市同檔次酒店平均價格在400～450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認為本酒店的客房定價合理，有較強的市場競爭力，加之虎門為中國的服裝之都，該鎮(zhèn)商務(wù)型客戶較多，我們預(yù)計本酒店的長期發(fā)展前景良好。

酒店的功能分布情況如下：

1層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務(wù)中心、工藝精品店、停車場、發(fā)廊。該層大堂一側(cè)約50m2出租經(jīng)營工藝精品店，月租金為15000元。停車場內(nèi)部分面積出租經(jīng)營發(fā)廊，月租金為10000元，停車場內(nèi)35.1m2出租經(jīng)營士多店，月租金為5500元。西餐廳設(shè)有餐位80個。

2層：整層作為海港中餐廳，設(shè)有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個，該餐廳的人均消費在100～150元之間。

3層：該層為KTV俱樂部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費為900元/間，豪華包房的最低消費為2800元/間，所有包房平均消費約為2500元/間。該層的小商品店出租經(jīng)營，月租金為9200元。

4層：櫻之戀康樂部（桑拿中心），該層設(shè)有日式按摩房67間，目前有57間正在營業(yè)，其余在裝修中，預(yù)計8月可以對外營業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費在484元左右。

5層、7層至22層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數(shù)為221間。其中二十一層為行政樓層客房。

6層：設(shè)有2個大型會議室，目前正在裝修中，預(yù)計在今年8月可以營業(yè)。

地下室：該層為設(shè)備用房及洗衣房等配套設(shè)施用房。

該酒店基本裝修情況如下：

外墻：裙樓貼大理石；大堂：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為藝術(shù)吊頂；走廊：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為石膏板吊頂；客房：地面鋪實木地板、部分鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。

酒店設(shè)施：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、自動噴淋、煙感報警、網(wǎng)絡(luò)接線、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內(nèi)及室外共配有100余個停車位。

目前酒店服務(wù)項目有商場、飲食、娛樂、客房、康體、商務(wù)、會議、健身等。其中客房、商務(wù)、會議、健身為酒店自主經(jīng)營項目，商場、飲食、娛樂、康體等為酒店出租經(jīng)營項目。

其基本情況如下：

1層：酒店大堂、商場、美容美發(fā)室，營業(yè)面積約1050m2，其中商場和美容美發(fā)室為出租經(jīng)營項目；另有一個50個車位的停車場。

2層：整體出租，經(jīng)營中餐（龍滕海鮮酒樓）和西餐，營業(yè)面積合計約1980m2。其中中餐大廳可同時容納200人就餐；并有28個包房，每個包房可同時容納15人就餐。西餐廳設(shè)有80個座位。

3層：整體出租，經(jīng)營歌舞廳，營業(yè)面積約1980m2。設(shè)有近20個各種中、小包間。

4層：整體出租，經(jīng)營桑拿洗浴，營業(yè)面積約1980m2。設(shè)有豪華房12間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。

5～8層：酒店客房，營業(yè)面積約7920m2。設(shè)有各類套房146間，其中：標準單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房21間、商務(wù)房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務(wù)房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級行政套房1間。

9層：酒店會議中心、健身中心、網(wǎng)球場。共有3個會議室：大會議室可以容納300人會議，中、小會議室可分別容納80人、20人會議。

10層：為酒店臨時建筑（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證件），目前為酒店辦公用房。

各部分功能分布應(yīng)和后面的客房收入計算一一對應(yīng)，不能漏算。如另有一個50個車位的停車場，后面沒有計算

不能多算，如1層：酒店大堂，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價值的重復(fù)計算。

同理10層酒店辦公用房，也是為整個酒店服務(wù)，收益含在其他各部分收入中，所以不必計算，如果用于出租，可進行計算。