2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及周邊同類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，選取適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

（一）適用的估價(jià)方法

本報(bào)告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際及估價(jià)設(shè)定用途均為居住用房，鑒于估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育充分，區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的市場(chǎng)交易案例及市場(chǎng)租賃案例較多，宜采用比較法與收益法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)兩種方法測(cè)算的結(jié)果綜合分析后，確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格。

（二）不適用的估價(jià)方法

現(xiàn)時(shí)住宅房地產(chǎn)價(jià)格與成本關(guān)聯(lián)性弱，房地產(chǎn)的開發(fā)成本不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，故不適宜采用成本法作為估價(jià)方法。另外，估價(jià)對(duì)象屬于建成并已投入使用的物業(yè)，非待開發(fā)建設(shè)物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法作為評(píng)估方法。

如果考試中沒有對(duì)不選用方法進(jìn)行理由闡述，算一處錯(cuò)誤

（三）估價(jià)技術(shù)路線

1.比較法

運(yùn)用比較法進(jìn)行測(cè)算的基本公式為：

案例修正后單價(jià)＝可比案例成交（放盤）單價(jià)×交易情況修正×市場(chǎng)狀況調(diào)整×區(qū)位狀況調(diào)整×實(shí)物狀況調(diào)整×權(quán)益狀況調(diào)整

估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)＝（案例1修正后單價(jià)＋案例2修正后單價(jià)＋案例3修正后單價(jià)）÷3

2.收益法

運(yùn)用收益法進(jìn)行測(cè)算的基本公式為：

收益法計(jì)算公式：

V＝a/（r－g）×{1－[（1＋g）/（1＋r）]n}

其中：V—市場(chǎng)價(jià)值

a—年純收益

r—資本化率

g—純收益每年遞增比率

n—獲取純收益的持續(xù)年限

a應(yīng)該是未來第一年的凈收益

3.綜合分析確定市場(chǎng)價(jià)值最終估價(jià)結(jié)果

通過兩種不同的技術(shù)路徑，分別得到估價(jià)對(duì)象的估價(jià)單價(jià)，經(jīng)分析兩種方法結(jié)果的差異及導(dǎo)致差異的原因后，結(jié)合當(dāng)前同類市場(chǎng)實(shí)際和估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，分別確定兩種方法結(jié)果的影響權(quán)重，最后確定估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)和總價(jià)。

估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)＝比較法估價(jià)單價(jià)×影響權(quán)重1＋收益法估價(jià)單價(jià)×影響權(quán)重2

影響權(quán)重1＋影響權(quán)重2＝100%

估價(jià)對(duì)象估價(jià)總價(jià)＝估價(jià)對(duì)象估價(jià)單價(jià)×估價(jià)建筑面積

因?yàn)槭羌夹g(shù)報(bào)告，我們就不挑它缺方法定義。