2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

（一）房地產(chǎn)市場價值的確定

1.合理性分析

經(jīng)估價人員綜合分析認(rèn)為，運用收益法評估的收益價格取決于人們對估價對象未來潛在收益的預(yù)期，近年來，XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化明顯，房地產(chǎn)價格上漲幅度較大，相對而言，房地產(chǎn)租金水平的上升速度小于或滯后于房地產(chǎn)價格的變化，

租金回報與實際成交價格不匹配，變化波動的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀加大了估價人員運用收益法的難度，導(dǎo)致以當(dāng)前租金水平作為測算基礎(chǔ)得出的收益價格往往低于市場的實際成交價格。運用比較法評估的比準(zhǔn)價格是采用了類似的市場案例修正后得出的，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，則更能反映房地產(chǎn)的價格水平。

2.權(quán)重選擇

綜合考慮當(dāng)前XX市房地產(chǎn)市場狀況及評估方法的適用性及運用難度等因素，結(jié)合本次估價目的，確定比較法權(quán)重為0.7，收益法賦以權(quán)重為0.3，則：

估價對象評估單價＝16305×0.7＋14631×0.3＝15803（元／m2）（取整），

估價對象估價總價＝估價單價×建筑面積

＝15803×96.2831＝1521514（元）

（二）估價結(jié)果

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的估價方法，仔細(xì)考察估價對象的特征及使用和維護情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響項目價值因素的分析，確定估價對象在 2013 年1月3日的市場價值為人民幣壹佰伍拾貳萬壹仟伍佰壹拾肆元整（￥1521514 元），單價為 15803元／m²。